وکیل دادگستری و مقررات فسخ مبایعه‌نامه
هنگامی‌که یک قرارداد به طور صحیح میان افراد واقع می‌شود، اصل بر این است که چنین قراردادی لازم است. یعنی طرفین قرارداد، حق انحلال آن را ندارند. مگر اینکه حق فسخ برای طرفین قرارداد یا یکی از آنها، مطابق قانون و یا قرارداد منعقده باشد (ماده 219 قانون مدنی). در مقاله «وکیل دادگستری و مقررات فسخ مبایعه‌نامه» ضمن ارائه توضیح در خصوص مفهوم فسخ و تفاوت آن با مفاهیم مشابه دیگر، به بررسی مقررات و قواعد فسخ قرارداد می‌پردازیم.
سه اصطلاح مهم در حقوق قراردادها
فسخ، تفاسخ و انفساخ، سه اصطلاح مهم و کاربردی در حقوق قراردادها هستند که متأسفانه به علت مشابهت لفظی گاهاً با یکدیگر خلط می‌شوند. در ادامه به ارائه تعریف از این اصطلاحات خواهیم پرداخت.
فسخ
فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین و یا هردو ممکن است مبنای قراردادی و یا قانونی داشته باشد. طرفینی که قراردادی را منعقد می‌نمایند، می‌توانند حق فسخ را برای طرف مقابل یا هر دو در نظر بگیرند. برای مثال ممکن است شرطی را در قرارداد پیش‌بینی نمایند که در صورت تخلف طرف قرارداد از شرط مزبور، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت. همچنین ممکن است چنین شرطی نیز وجود نداشته و برای یک مدت مشخص برای طرفین یا یکی از آنها، حق فسخ در قرارداد پیش‌بینی شود.
قانون مدنی نیز در مبحث خیارات، موادی را تعبیه نموده است که در صورت بروز شرایط موردنیاز برای اعمال هر نوع خیار، طرف مقابل (متضرر) می‌تواند معامله را به صورت یکجانبه فسخ نماید. برای مثال: خیار مجلس، خیار تأخیر ثمن و خیار حیوان که مختص عقد بیع هستند. از میان سایر خیارات مشترک بین تمام عقود می‌توان به خیار عیب، تدلیس، تخلف از وصف، غبن و … اشاره نمود.
بنابراین فسخ با یک اراده به تنهایی قابل اعمال است. به عبارت دیگر، فسخ به معنای انحلال قرارداد دو جانبه با اراده یک طرف است. در ادامه مطالب مقاله “وکیل دادگستری و مقررات فسخ مبایعه‌نامه”، به تشریح موارد فسخ مبایعه‌نامه خواهیم پرداخت.
تفاسخ
در حقوق مدنی، نام دیگر تفاسخ «اقاله» است. اقاله یا تفاسخ بدین معناست که طرفین یک قرارداد، با قصد و رضا تصمیم به انحلال قراردادی می‌گیرند که قبلاً آن را منعقد کرده‌اند. یعنی همان دو اراده که اقدام به انعقاد قرارداد کرده‌اند، همان دو اراده نیز آن را به هم می‌زنند. بنابراین، تفاسخ، همان انحلال دوجانبه قرارداد است.
انفساخ
انحلال قرارداد به صورت خود به خودی و به حکم قانون یا به تراضی طرفین قرارداد را انفساخ می‌گویند. یعنی قراردادی که بطور صحیح بین دو طرف منعقد شده است به حکم قانون یا با تراضی طرفین منفسخ می‌شود. چنین حالتی نیاز به اراده بعدی هیچ یک از طرفین قرارداد ندارد و به صورت خود به خودی صورت می‌پذیرد. بدین معنا که طرفین شرطی فاسخ را در قرارداد پیش‌بینی می‌نمایند یا شرطی در قانون برای موضوعی گذاشته می‌شود، که در صورت بروز آن شرط، قرارداد خود به خود منفسخ می‌شود.
برای مثال در قرارداد وکالت، فوت وکیل سبب انفساخ عقد است (شرط قانونی) یا در هر قراردادی می‌توان شرط نمود که چنانچه طرف قرارداد از پرداخت مابه‌ازاء در مهلت معین سر باز زند، قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد.
✔ بیشتر بخوانید :وکیل ملکی و اصطلاحات حقوقی املاک
نکته مهم
وجه مشترک تمام حالات انحلال قرارداد مورد اشاره این است که قرارداد قبلاً به طور صحیح واقع شده است. یعنی اینکه قراردادی که از ابتدا باطل بوده و یا طبق قانون غیرنافذ است را نمی‌توان فسخ، تفاسخ و یا منفسخ نمود. چرا که در هر دو حالت بطلان و یا عدم نفوذ، قراردادی اصلاً و یا به طور کامل منعقد نشده است که بخواهیم آن را منحل نماییم.
حق فسخ قراردادی
همانطور که در قسمت قبل بیان شد، حق فسخ قراردادی حقی است که حین انعقاد قرارداد یا پس از آن، به صورت شرط ضمن عقد یا خارج از آن، حق فسخ را برای یکی از طرفین قرارداد، یا هر دو و یا شخص ثالث پیش‌بینی می‌نماید. چنین حق فسخی می‌تواند مشروط به شرط یا شروط معینی شده و یا بدون پیش‌شرط برای یک مدت معین باشد.
لازم به ذکر است که چنین شرطی حتماً و لزوماً باید مشروع، معلوم و معین باشد وگرنه باطل بوده و تحت شرایطی ممکن است سبب بطلان قرارداد نیز گردد.
حق فسخ قانونی
حق فسخ قانونی درقانون مدنی و در مبحث خیارات، بطور کامل تشریح شده است. در ادامه، ضمن معرفی کامل این خیارات به ارائه تعریفی مختصر و مفید از هریک خواهیم پرداخت:
حق فسخ قانونی با استناد به خیارات مختص عقد بیع
سه خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن مختص عقد بیع هستند. یعنی تحت شرایط قانونی مذکور در قانون مدنی، می‌توان قرارداد بیع صحیحاً واقع‌شده را به استناد این سه خیار فسخ نمود.
مجلس
دارا بودن این خیار بدین معناست که تا زمانی‌که طرفین قرارداد در مجلس عقد هستند و از یکدیگر جدا نشده‌اند، می‌توانند عقد بیع منعقده را فسخ نمایند.
خیار حیوان
چنانچه حیوان زنده مبیع بوده، خریدار حق دارد ظرف مدت سه روز از انعقاد عقد بیع معامله را فسخ نماید. بنابراین برای اعمال این خیار چند شرط وجود دارد که باید حتماً مراعات گردد:
- حیوان، مبیع باشد نه ثمن؛
- حیوان مورد معامله، زنده باشد؛
- ظرف سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد اعمال گردد؛
- خریدار تصرفی در حیوان مزبور ننموده باشد.
خیار تأخیر ثمن
چنانچه شرایط زیر در یک معامله وجود داشته باشد، برای فروشنده، خیار تأخیر ثمن به وجود خواهد آمد:
- در خصوص زمان تحویل مبیع و پرداخت ثمن، توافق خاصی بین طرفین صورت نگرفته باشد؛
- خریدار ظرف مهلت سه روز از انعقاد قرارداد، اقدام به پرداخت ثمن ننموده باشد؛ و
- مبیع تحویل خریدار نشده باشد.
حق فسخ قانونی با استناد به خیارات مشترک
از جمله سایر خیاراتی که به طرفین معامله، حق فسخ می‌بخشد می‌توان به خیارات عیب، غبن، تخلف وصف و تدلیس اشاره نمود. ذیلاً هریک از این موارد توضیح داده خواهد شد:
خیار عیب
خیار عیب زمانی زمانی به وجود می‌آید که خریدار متوجه عیبی در مبیع می‌شود که تا پیش از انعقاد قرارداد از وی مخفی بود. این خیار، فوری است. بدین معنا که خریدار پس از علم به عیب مذکور باید فوراً خیار خود را اعمال نماید وگرنه از بین خواهد رفت.
خیار غبن
غبن به معنای ضرر فاحش است. چنانچه طرفین قرارداد پس از انعقاد مبایعه‌نامه متوجه شوند که در قرارداد منعقده، متحمل ضرر فاحش شدهاند می‌توانند قرارداد مزبور را باطل نمایند.
خیار تخلف وصف
چنانچه خریدار، مورد معامله را ندیده باشد و آن را به وصف معین خریداری نموده باشد. منتها پس از انعقاد قرارداد مشخص شود که مبیع فاقد وصف مذکور است، می‌تواند به استناد خیار تخلف از وصف، قرارداد مزبور را فسخ نماید.
خیار تدلیس
تدلیس به معنای فریب است. چنانچه یکی از طرفین، طرف دیگر قرارداد را به نحوی از انحاء در انعقاد قرارداد فریب دهد و از این طریق رضایت طرف مقابل را به قرارداد مزبور جلب نماید، طرف فریب خورده می‌تواند به استناد خیار تدلیس اقدام به فسخ قرارداد بنماید.
بهترین وکیل پایه یک دادگستری” برای انعقاد و فسخ معاملات خود را از ما بخواهید: 02188403985-09124970000
روند ابطال مبایعه‌نامه
چند نکته در خصوص ابطال یا همان فسخ مبایعه‌نامه حائز اهمیت است که ذیلاً به آنها اشاره خواهد شد:
- دادگاه صالح برای رسیدگی به این مسئله، دادگاه محل وقوع ملک (در صورت انعقاد بیع املاک) می‌باشد؛
- دعوای مزبور، از حیث هزینه دادرسی در زمره دعاوی مالی قرار دارد؛
- در صورت ادعای وجود شرایط ابطال یا فسخ معامله از سوی یکی از طرفین، طرف مزبور موظف است شرایط و اعمال حق فسخ خود را از طریق اظهارنامه رسمی به طرف دیگر اعلام نماید.
- همچنین شخص مزبور باید به دادگاه مراجعه نموده و شرایط فوق‌الذکر را اثبات نماید.
یک نکته مهم
- مبایعه‌نامه، سندی عادی است و سند رسمی تنظیم‌شده در دفترخانه سند رسمی است. بنابراین مبایعه‌نامه در برابر سند رسمی از اعتبار ساقط بوده و بی‌ارزش است. اما چنانچه خریدار مبلغی بابت ثمن معامله پرداخت کرده باشد و بعداً معلوم شود ملک مورد معامله قبلاً با سند رسمی به دیگری انتقال داده شده است، می‌تواند برای استرداد آن اقدام نماید.
✔ بیشتر بخوانید : وکیل ملکی برای تنظیم سند رسمی
پرسش‌و پاسخ‌در باره فسخ قرارداد
-
تفاوت حق فسخ و فسخ قرارداد چیست؟
حق فسخ به معنای این است که طرفین قرارداد یا شخص ثالث مطابق قانون یا قرارداد، حق دارند معامله‌ای را که صحیحاً واقع شده است، منحل نمایند. اما فسخ نتیجه اعمال حق فسخ است. یعنی اینکه فسخ قرارداد نتیجه اعمال حق فسخ است.
-
تفاوت فسخ با تفاسخ و انفساخ چیست؟
در یک کلام کوتاه، فسخ همان انحلال یکجانبه قرارداد، انفساخ انحلال قهری قرارداد و تفاسخ انحلال دوجانبه قرارداد است.
-
فسخ قرارداد چند مبنا می‌تواند داشته باشد؟
فسخ قرارداد می‌تواند مبنای قانونی (خیارات) و یا مبنای قراردادی (پیش‌بینی شرط در قرارداد) داشته باشد.
-
آیا می‌توان به مبایعه‌نامه به عنوان یک سند رسمی استناد نمود؟
خیر. بر اساس نص صریح قانون مدنی، سندی رسمی است که از سوی اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مقامات صلاحیتدار در حدود قانون تنظیم شده باشد. مبایعه نامه یک سند عادی است و در برابر سند رسمی از اعتبار خارج است.
نظرات و سؤالات خود درباره مطلب “وکیل دادگستری و مقررات فسخ مبایعه‌نامه” را در قسمت دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.
🔖 مطالب پیشنهادی مرتبط
✔ وکیل تهران در دعاوی ثبتی املاک
راه های ارتباطی جهت مشاوره
راه های ارتباطی جهت مشاوره با بهترین وکیل ها به شرح زیر می باشد:
اینستاگرام: vakilsite@
تلگرام: vakil | @vekalat@
واتساپ: 989124920000+
*****
آسایش گستران معتبرین و بهترین موسسه حقوقی
همیشه حامی حقوق شما عزیزان است.
*****