وکیل دادگستری و نکات طلایی انعقاد مبایعه‌نامه

وکیل دادگستری و نکات طلایی انعقاد مبایعه‌نامه

بیع، یکی از مهمترین و در عین حال متداول‌ترین قراردادهای انجام‌شده در جامعه است. متأسفانه به دلیل عدم شناخت فروشنده و خریدار از یکدیگر (مخصوصاً در جوامع بزرگتر) و همچنین نوسان شدید قیمت‌ها، افراد به سختی برای انجام بیع به یکدیگر اعتماد می‌کنند. در مقاله «وکیل دادگستری و نکات طلایی انعقاد مبایعه‌نامه» به بیان نکاتی می‌پردازیم که علم و توجه به آن برای هر فردی که قصد انعقاد بیع را دارد، لازم است.

بیع چیست؟ و مبایعه‌نامه چه نوع سندی است؟

بیع، یک اصطلاح حقوقی است و در زبان عامیانه به آن “خرید و فروش” می‌گویند. مطابق ماده 338 قانون مدنی: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» به زبان ساده‌تر، بیع به معنای فروش یک شیء در ازای یک عوض مشخص است. بنابراین تمام معاملات خرید و فروشی که به صورت روزانه انجام می‌دهیم، در قانون مدنی ذیل مبحث عقد بیع مورد بررسی قرار می‌گیرد.

مبایعه‌نامه سندی است عادی که بیشتر در معاملات مربوط به املاک، ماشین و سایر وسایل ارزشمند دیگر کاربرد دارد. در واقع، هنگامی‌که مبایعه‌نامه‌ای بین دو یا چند نفر امضا می‌شود، مال به صورت قانونی و صحیح از فردی به فرد دیگر منتقل می‌شود. یعنی نیازی به انتقال سند رسمی به منظور انتقال مالکیت نیست و به مجرد انعقاد مبایعه‌نامه، مال نیز منتقل می‌شود. تعهدات بایع و خریدار ضمن مبایعه‌نامه به طور صریح مشخص می‌گردد و هر دو از نظر قانونی، ملزم به ایفای تعهدات خود هستند.

نکته مهم:

انتقال سند رسمی از فروشنده به خریدار از این حیث حائز اهمیت است که ادارات و ارگان‌های دولتی و خصوصی از جمله اداره ثبت، کسی را مالک می‌شناسند که سند رسمی به نام او صادر شده باشد.

برای ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری با این شماره‌ها تماس بگیرید: 09124970000 – 02188401560

شرایط مبایعه‌نامه

بیشترین سؤالی که افراد به هنگام انعقاد مبایعه‌نامه از وکلا و یا مشاوران حقوقی می‌پرسند، این است که به چه نکاتی در حین انعقاد مبایعه‌نامه توجه کنیم که سرمان کلاه نرود؟ یا یک مبایعه‌نامه قانونی و صحیح چه شرایطی را باید دارا باشد؟ چگونه حین انعقاد مبایعه‌نامه، از احتمال ورود ضرر به خود بکاهیم؟

ما در مطلب «وکیل دادگستری و نکات طلایی انعقاد مبایعه‌نامه» به بیان نکات مهم و دارای بار حقوقی برای طرفین معامله می‌پردازیم. ما این نکات مهم را با توجه به اینکه شما در مقام خریدار و یا فروشنده یک قرارداد بیع باشید، تفکیک نموده و جداگانه توضیح می‌دهیم.

شرایط مورد توجه برای بایع (فروشنده)

بایع، همان فروشنده است. شخص بایع، مال خود را در ازای دریافت ثمن به فرد دیگری انتقال و واگذار می‌نماید. طبیعتاً آنچه که بیشتر در خصوص انعقاد قرارداد از سوی بایع اهمیت می‌یابد، مربوط به ثمن معامله است. به این معنا که ثمن تعیین و پرداخت شده برای مال مورد معامله، معقول و متناسب با مال مزبور باشد و بایع از فروش آن متضرر نگردد. نحوه پرداخت ثمن و خیاراتی که مطابق قانون برای فروشنده ضمن عقد بیع وجود دارد، از نکات مهم دیگری است که باید حتماً به آنها توجه نمود. در ادامه به توضیح هر یک از این شرایط، با زبانی ساده و روان خواهیم پرداخت.

احراز هویت مشتری

این موضوع که خریدار همان کسی باشد که ادعا می‌نماید، مسئله بسیار مهمی است که احراز آن باید شخصاً از سوی خود بایع صورت پذیرد. احراز هویت مشتری باید حتماً از سوی خود بایع صورت بگیرد و به شخص دیگری واگذار نگردد. زیرا چه بسا همین امر بتواند از وقوع برخی جرایم مثل کلاهبرداری پیشگیری نماید.

راه های ارتباطی جهت مشاوره

راه های ارتباطی جهت مشاوره با بهترین وکیل ها به شرح زیر می باشد:

اینستاگرام: vakilsite@

تلگرام: vakil | @vekalat@

واتساپ: 989124920000+

ثمن و شرایط پرداخت آن

مهمترین تعهدی که ضمن مبایعه‌نامه به نفع بایع درج می‌گردد، تعهد به پرداخت ثمن است. شرایط پرداخت ثمن باید مورد توافق فروشنده و خریدار باشد. همچنین فروشنده باید اطمینان حاصل نماید که تمام شرایط مورد توافق شفاهی، عیناً در متن مبایعه‌نامه درج گردد. چند نکته مهم که در این خصوص باید حتماً به آن توجه گردد، از قرار زیر است:

1. دریافت بخشی از ثمن هنگام انعقاد مبایعه‌نامه

این مبلغ به صورت عرفی، بیش از 30 درصد کل ثمن است. اگر از این میزان کمتر تعیین گردد، ایرادی ندارد لیکن می‌تواند سبب بروز مشکلات متعددی در صورت بدعهدی طرف مقابل گردد.

2. تعیین دقیق میزان اقساط بعدی و زمان پرداخت آنها

اینکه ثمن در چند قسط و هر قسط در چه تاریخی باید پرداخت گردد، مسئله‌ای است که باید حتماً در قرارداد به طور دقیق تعیین گردد. بایع باید به این موضوع توجه داشته باشد که این مسئله بطور دقیق، خوانا و صریح در قرارداد قید شده باشد. چرا که مستقیماً با حق اصلی وی در قرارداد مرتبط است.

3. پیش‌بینی تضمین برای پرداخت اقساط ثمن

بایع باید از تمام امکانات قانونی موجود برای تضمین پرداخت ثمن از سوی خریدار استفاده نماید. یکی از این تضمینات، پرداخت وجه التزام است. وجه التزام به چه معناست؟ به بیان ساده‌تر، خریدار ضمن عقد بیع متعهد می‌گردد که ثمن معامله را براساس شرایط مندرج در قرارداد پرداخت نماید و چنانچه هر یک از این اقساط به تأخیر بیفتد، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ مشخصی را به بایع به عنوان خسارت بپردازد.

نکته‌ای که بایع باید به آن توجه داشته باشد این است که مبلغ تعیین شده باید حتماً از نظر عرفی عقلایی باشد. بدین خاطر که نه آنچنان زیاد باشد که مشتری از انجام معامله صرف‌نظر نماید و نه آنچنان کم باشد که ماهیت تضمینی خود را از دست بدهد.

توجه به هویت وکیل در انعقاد مبایعه‌نامه به وکالت از سوی اصیل

امروزه بسیار پیش می‌آید که کسی به وکالت از دیگری اقدام به انجام معامله نماید. در این موارد، وظیفه طرف مقابل این است که از هویت وکیل و اصیل اطمینان حاصل نموده و مطمئن شود که اصیل در قید حیات است. چرا که وکالت عقدی است جایز که به موت وکیل یا موکل از بین می‌رود. در چنین صورتی ما با قراردادی مواجه هستیم که از اساس باطل بوده و هیچ اثری بر آن مترتب نیست.

متن وکالت‌نامه باید به طور دقیق مطالعه شود. زیرا وکیل صرفاً صلاحیت انجام اموری را دارد که در وکالت‌نامه به وی اعطا شده باشد.

✔ بیشتر بخوانید : وکیل دادگستری و مقررات فسخ مبایعه‌نامه

شرایط مورد توجه برای خریدار

عموماً خریدار در عقد بیع با چالش‌ها و مشکلات بیشتری نسبت به بایع دست و پنجه نرم می‌نماید. علت این امر آن است که اغلب معاملات واقع‌شده نقد و حال هستند. یا نهایتاً یک قسط از ثمن را حین انتقال سند رسمی، پرداخت می‌نماید. خریدار می‌بایست هویت فروشنده، صحت سند مال مزبور، انطباق شرایط مال با شرایط مندرج در سند و برخی موارد قانونی دیگر را احراز نماید و به خیاراتی که مطابق قانون از آنها برخوردار است عالم و آگاه باشد. در چنین شرایطی است که خریدار می‌تواند با خیالی آسوده، معامله‌ای مطمئن منعقد نماید.

1. احراز هویت فروشنده

احراز هویت فروشنده به مراتب اهمیت بیشتری نسبت به خریدار دارد. زیرا اگر ملک فروخته شده متعلق به دیگری باشد و فروشنده اجازه فروش آن را از سوی مالک واقعی نداشته باشد، معامله منعقده، فضولی است. اما معامله فضولی به چه معناست؟

معامله فضولی به این معناست که مال فروخته شده، متعلق به فردی غیر از فروشنده باشد و فروشنده مجوز قانونی برای فروش آن را از سوی مالک نداشته باشد. این معامله نه صحیح است نه باطل. بلکه غیرنافذ است. یعنی معامله واقع شده اما منوط به تنفیذ مالک اصلی مال است. اگر مالک معامله را تأیید کند، معامله از روز اول صحیحاً واقع شده است. اما اگر مالک معامله مزبور را رد نماید، معامله از روز اول باطل خواهد بود. یعنی فرض بر این است که اصلاً چنین معامله‌ای واقع نشده است.

2. بررسی شرایط مبیع

در خصوص شرایط مبیع باید به مسائل مختلفی توجه نمود که در ادامه به تمام آنها خواهیم پرداخت:

1-2- وضعیت سند

در معامله اموال دارای سند رسمی حتماً باید از اداره ثبت استعلام‌های لازم أخذ شود. این استعلام‌ها وضعیت ملک را از هر لحاظ مشخص می‌نماید. از جمله اینکه مالک رسمی ملک مزبور کیست و آیا همان فروشنده است یا خیر؟ ملک آزاد است یا خیر؟ ممکن است ملکی برای قرض یا بدهی در رهن بانک و یا حتی فرد دیگری باشد که با استعلام از اداره ثبت، وضعیت آزاد بودن سند مشخص خواهد شد.

2-2- انطباق شرایط کلی مبیع با مفاد مندرج در سند

شرایط کلی ملک باید منطبق با مندرجات سند باشد. متراز، وضعیت پارکینگ، انباری و مشاعات از جمله اموری هستند که در سند، وضعیت آنها مشخص و معین شده است. بنابراین بهتر است به ادعاهای مالک اکتفا نکنیم و شرایط ملک را با مندرجات سند مزبور تطبیق دهیم.

3. تعیین زمان دقیق برای تحویل مبیع و تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی

ضمن قرارداد بیع منعقده علاوه بر زمان پرداخت ثمن، باید زمان پرداخت مبیع نیز مشخص گردد. مطابق مقررات قانون مدنی چنانچه توافقی در این خصوص صورت نگرفته باشد، مبیع حال بوده و باید حین انعقاد قرارداد عیناً تحویل مشتری گردد.

زمان تنظیم سند نیز یکی دیگر از تاریخ‌های مهمی است که باید حتماً در قرارداد بیع ذکر شود و به منظور الزام فروشنده به حضور در تاریخ مشخص باید تضمینات کافی مثل وجه التزام (تعیین مبلغ معین به ازای هرروز تأخیر) در قرارداد قید شود.

✔ بیشتر بخوانید : وکیل دادگستری برای الزام به تنظیم سند رسمی

نکته مهم

اسقاط کافه خیارات به معنای از بین بردن حق فسخ یکجانبه قرارداد از سوی هر یک از طرفین است. اما دو استثنای کلی در این خصوص وجود دارد:

خیار تدلیس: به این دلیل که مرتبط با نظم عمومی است، قابل اسقاط ولو با توافق متعاملین نخواهد بود

خیار غبن فاحش: باید در قرارداد بطور جداگانه از اسقاط کافه خیارات قید شود وگرنه با استناد به صرف اسقاط کافه خیارات، غبن فاحش ساقط نمی‌گردد.

درصورتی که سوالی پیرامون مطلب “وکیل دادگستری و نکات طلایی انعقاد مبایعه‌نامه” باقی مانده است می‌توانید در قسمت دیدگاه همین مطلب مطرح نمایید…

 

🔖 مطالب پیشنهادی مرتبط

✔ وکیل ملکی و وظایف آن

✔ وکیل ملکی و نکات حقوقی خرید و فروش املاک

 

*****

آسایش گستران معتبرین و بهترین موسسه حقوقی

همیشه حامی حقوق شما عزیزان است.

*****

 

هیچ رای ثبت نشده