وکیل دادگستری برای الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل دادگستری برای الزام به تنظیم سند رسمی

انتقال مالکیت می‌تواند از طریق دو نوع سند رسمی و عادی صورت پذیرد. مطابق ماده 1287 قانون مدنی ایران، سندی رسمی است که از سوی اداره ثبت اسناد، دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مراجع صالح در حدود صلاحیتی آنها تنظیم شده باشد. هر نوع سندی که به روش‌های فوق تنظیم نشده باشد، سند عادی محسوب می‌شود. در مطلب «وکیل دادگستری برای الزام به تنظیم سند رسمی» ضمن بررسی مزایای مربوط به سند رسمی در برابر سند عادی، به نحوه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مطابق قانون ایران و رویه قضایی خواهیم پرداخت.

تنظیم سند رسمی

همانطور که در بند نخست اشاره شد، سند رسمی سندی است که از سوی یکی از مراجع زیر و در حدود صلاحیتی ایشان صادر شده باشد:

1. اداره ثبت اسناد
2. دفاتر اسناد رسمی
3. سایر مراجع صلاحیتدار (مطابق قانون).

مزایای تنظیم سند رسمی

مطابق قوانین موضوعه ایران، سند رسمی نسبت به سند عادی دارای مزایایی است که سبب می‌شود تمایل افراد به انجام معامله بااسناد رسمی افزایش یابد. از جمله این مزایا می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. بر خلاف اسناد عادی، نسبت به اسناد رسمی نمی‌توان ادعای تردید یا انکار نمود؛
2. در خصوص اسناد رسمی در دادگاه‌ها صرفاً ادعای جعل، قابل ادعا و استماع است؛
3. مطابق ماده 22 قانون ثبت، دولت کسی را مالک ملک می‌شناسد که سند رسمی به نام او صادر شده باشد و یا به موجب یک سند رسمی، ملک از مالکیت مالک رسمی به نام او منتقل شده باشد. باید به این نکته توجه داشت که در خصوص خودرو نیز رویه دادگاه‌ها بدین صورت است که برگه سبز خودرو یا کارت خودرو را صرفاً به عنوان نشانه یا اماره مالکیت پذیرفته می‌شود.

4. تنها مالک رسمی ملک می‌تواند تمام حقوق مالکانه ممکنه را مطابق قانون بر ملک خویش اعمال نماید.

نکته مهم:

موارد مذکور از جمله مهمترین تفاوت‌های سند رسمی و عادی مطابق قانون ایران است. بنابراین وقتی ملکی چه شفاهاً و چه کتباً به موجب سند عادی از مالک رسمی به فرد دیگری انتقال می‌یابد، مالک رسمی موظف است در راستای ایفای تعهدات قراردادی خود، سند رسمی ملک مزبور را به نام خریدار انتقال دهد. نیازی نیست که انتقال سند رسمی در قرارداد اولیه منعقده میان طرفین قرارداد ذکر شود. چرا که از سری تعهدات مفروض فروشنده است.

***برای ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری با ما در تماس باشید***

طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

همانطور که گفتیم، چنانچه فروش ملک دارای سابقه ثبتی، به موجب سند عادی صورت پذیرد مالک رسمی موظف است اقدامات لازم برای انتقال سند رسمی به نام خریدار را انجام دهد. چنانچه فروشنده از این تکلیف و تعهد قانونی خود سر باز زند، خریدار حق دارد، دعوایی را به طرفیت فروشنده (مالک رسمی) مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی اقامه نماید.

مبنای قانونی طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

مطابق قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملاتی که در خصوص املاک ثبت‌شده صورت می‌گیرد، الزامی و اجباری است. چراکه ادارات و سازمان‌های دولتی تنها فردی که سند رسمی به نام او ثبت شده است را مالک می‌شناسند. در غالب موارد فروشنده بدون هیچ‌گونه نزاع و اختلاف اقدام به انتقال سند رسمی از طریق حضور در دفترخانه ثبت اسناد می‌نماید.

در صورت بروز اختلاف و عدم انجام تعهد مزبور از سوی فروشنده، خریدار می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را به منظور استیفا از تمام حقوق حقه و مالکانه خویش، طرح نماید.

✔ بیشتر بخوانید : مهمترین نکات حقوقی دریافت سند المثنی ملک

املاک قابل طرح در دعوی الزام به تنظیم رسند رسمی

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صرفاً در خصوص اسنادی قابل طرح و پیگیری است که دارای سابقه ثبتی در دفتر ثبت اسناد رسمی باشند. به عبارت دیگر، چنانچه ملکی در دفتر ثبت اسناد به ثبت نرسیده باشد، قابلیت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده (مالک) را نخواهند داشت. در خصوص این دسته از املاک که فاقد سابقه ثبتی هستند می‌بایست دعوی اثبات مالکیت طرح نمود.

نحوه طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با تنظیم و تقدیم دادخواست به دادگاه صورت می‌پذیرد. بدین صورت که چنانچه فروشنده از انجام تعهد قانونی خود یعنی انتقال سند رسمی به نام خریدار، استنکاف ورزد خریدار می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه صالح، الزام فروشنده (مالک رسمی) به انتقال سند رسمی را درخواست نماید.

این دعوی نیز مانند سایر دعاوی مطروحه در دادگستری، می‌بایست برای پیروزی واجد شرایطی باشد. از جمله آنها می‌توان به این مورد اشاره کرد که خریدار یک مبایعه‌نامه یا هر سند عادی معتبر دیگری را بتواند برای انتقال مالکیت از مالک رسمی به خود ارائه دهد. یعنی چنانچه بیع باطل بوده، خریدار نمی‌تواند با استناد به معامله باطله درخواست الزام به تنظیم سند رسمی نماید.

دو نکته مهم در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

نکته دیگر این است که چنانچه مبایعه‌نامه یا سند عادی دیگری به هر دلیلی وجود نداشته باشد، خریدار باید پیش از طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را طرح و تقدیم نماید.

همچنین توجه به این نکته نیز ضروری است که این دعوی باید به طرفیت مالک رسمی طرح گردد اما چناچه ایادی متعاقب میان مالک رسمی و مالک کنونی (خریدار نهایی) وجود داشته باشد. خریدار مزبور موظف است دادخواست خود را علیه تمام مالکان پیش از خود طرح نماید نه فقط مالک رسمی.

شرایط و ضوابط قانونی و مقدمات لازم برای انتقال سند رسمی

مطابق قانون، انتقال سند رسمی ملکی که صورتمجلس تفکیکی، پایان کار، مفاصای حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی را ندارد، ممکن نیست. نیازی نیست که در ردیف خواسته این موارد نیز درج گردد چرا که محکومیت فروشنده به الزام به تنظیم سند رسمی، شامل مقدمات آن (یعنی تهیه موارد فوق) نیز می‌باشد. البته تمام قضات در این خصوص اتفاق نظر ندارند و برخی معتقدند که این موارد نیز باید در ستون خواسته درج گردد.

✔ بیشتر بخوانید : وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی؛ تعهدی توافقی یا قانونی؟

عموماً در قراردادها و یا مبایعه‌نامه‌های منعقده میان افراد، تاریخ معینی را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند رسمی پیش‌بینی می‌نمایند. لیکن عدم پیش‌بینی چنین شرطی نیز منافاتی با این حق قانونی خریدار ندارد و خریدار کماکان حق طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را خواهد داشت.

چند نکته در این باره نباید مورد غفلت واقع شود:

اول اینکه؛ چنانچه بندی در قرارداد به زمان حضور در دفترخانه تعلق نگرفته باشد، تعهد الزام به تنظیم سند رسمی تعهدی فوری شناخته می‌شود. یعنی مالک رسمی یا همان فروشنده موظف است سریعاً به دفترخانه مراجعه و سند رسمی مربوط به ملک را به خریدار انتقال دهد.

دوم اینکه؛ در صورت پیش‌بینی زمان معین در قرارداد، چنانچه مالک رسمی اقدام به حضور در دفترخانه در زمان معین ننماید، خریدار می‌تواند از طریق دریافت گواهی از دفترخانه مزبور، عدم حضور مالک رسمی در دفترخانه را اثبات نماید.

تأثیر عدم پرداخت ثمن در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

در این خصوص باید بیان داشت که دادگاه صرفاً صلاحیت اظهار نظر و صدور حکم در خصوص موضوع خواسته را دارد. در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، پرداخت ثمن موضوع خواسته نیست و قاضی حق ندارد صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی را موقوف به تودیع تمام ثمن نماید. فلذا می‌توان حکم الزام به تنظیم سند رسمی بدون تودیع تمام ثمن را از دادگاه مطالبه و اخذ نمود.

طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده متوفی

همانطور که همه می‌دانیم، نمی‌توان علیه متوفی اقامه دعوی نمود. بنابراین چنانچه فروشنده رسمی ملکی، در فاصله میان انعقاد مبایعه‌نامه تا تاریخ حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند رسمی ملک منتقل‌شده، فوت نماید چه باید کرد؟

در چنین شرایطیف دعوی باید به طرفیت ورثه متوفی اقامه شود. لازم به ذکر است که در چنین دعوایی نام تمام ورثه فارغ از جنسیت (اعم از دختر و پسر یا مرد و زن) باید در دادخواست قید گردد. اما این نکته را نباید از نظر دور داشت که زوجه به این علت که از عین اموال ارث نمی‌برد در چنین دعوایی صاحب حق نبوده و نباید جزئی از خواندگان دعوی قرار گیرد.

چنانچه نام یکی از ورثه قانونی در دادخواست از قلم افتاده باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوی صادر و چنانچه نام زوجه به اشتباه در دادخواست قید گردد، نسبت به این قسمت از دعوی دادگاه قرار رد دعوی را صادر می‌نماید.

✔ بهترین وکیل پایه یک دادگستری را از ما بخواهید…

پرسش و پاسخ‌های پرتکرار

1. آیا خریدار می‌تواند بدون پرداخت کامل ثمن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را ارائه دهد؟

بله. خریدار می‌تواند چنین دادخواستی را طرح نماید و قاضی نیز قانوناً حق ندارد خارج از موضوع خواسته، اقدام به صدور حکم نماید. در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته پرداخت ثمن نیست فلذا مورد حکم نیز قرار نمی‌گیرد.

2. در صورت فوت فروشنده یا همان مالک رسمی، اقامه دعوی علیه چه کسی می‌بایست صورت گیرد؟

علیه ورثه متوفی (اعم از ذکور و اناث) به استثنای زوجه. چرا که زوجه از عین اموال ارث نمی‌برد.

3. در صورت عدم پیش‌بینی تاریخ مراجعه به دفترخانه در قرارداد، تکلیف انتقال سند رسمی به نام خریدار چه خواهد شد؟

در چنین حالتی، تعهد مزبور فوری است. یعنی مالک رسمی باید فوراً و بدون فوت وقت در دفترخانه حاضر شود و اقدام به انتقال سند رسمی به نام خریدار جدید بنماید.

 

نظرات و سؤالات خود درباره مطلب «وکیل دادگستری برای الزام به تنظیم سند رسمی» را در قسمت دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.

🔖 مطالب پیشنهادی مرتبط

✔ وکیل تهران در دعاوی ثبتی املاک

✔ وکیل پایه یک و بررسی نکاتی درباره سند قولنامه

راه های ارتباطی جهت مشاوره

راه های ارتباطی جهت مشاوره با بهترین وکیل ها به شرح زیر می باشد:

اینستاگرام: vakilsite@

تلگرام: vakil | @vekalat@

 

*****

آسایش گستران معتبرین و بهترین موسسه حقوقی 

همیشه حامی حقوق شما عزیزان است.

*****

هیچ رای ثبت نشده