الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

امروزه با توجه به افزایش نرخ جرایم علیه اموال و مالکیت، یکی از پرتکرارترین دعاوی حقوقی که در محاکم دادگستری، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی است. البته دعوی مزبور نیز همچون سایر دعاوی حقوقی شرایطی دارد که باید از سوی خواهان مورد توجه قرار گرفته و رعایت شود. در مطلب «وکیل الزام به تنظیم سند رسمی» به بررسی شرایط، ضوابط و چارچوب‌های حقوقی طرح دعوی مزبور می‌پردازیم. چرا که دولت و محاکم قضایی صرفاً دارنده سند رسمی را به عنوان مالک می‌شناسند و مبایعه‌نامه ولو با اعطای وکالت بلاعزل در برابر سند رسمی، تاب‌آوری ندارد.

شماره وکیل الزام به تنظیم سند رسمی »»» 09124970000 

سند رسمی

مطابق ماده 1287 قانون مدنی ایران، سندی رسمی است که از سوی اداره ثبت اسناد، دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مراجع صالح در حدود صلاحیتی آنها تنظیم شده باشد. هر نوع سندی که به روش‌های فوق تنظیم نشده باشد، سند عادی محسوب می‌شود.

✔ بیشتر بخوانید : مهمترین نکات حقوقی دریافت سند المثنی ملک

امتیازات سند رسمی

مطابق قانون مدنی و قانون ثبت، سند رسمی نسبت به سند عادی واجد مزایایی است که باعث می‌شود تمایل افراد به انعقاد معامله از طریق اسناد رسمی افزایش یابد. از جمله این مزایا می‌توان موارد زیر را برشمرد:

1. نسبت به اسناد رسمی نمی‌توان ادعای تردید یا انکار نمود؛ در صورتی که در خصوص اسناد عادی، این ادعاها قابل استماع است.
2. در خصوص اسناد رسمی در دادگاه‌ها صرفاً ادعای جعل، قابل استماع است؛
3. بر اساس مقررات قانون ثبت، دولت کسی را مالک می‌شناسد که سند رسمی به نام او صادر شده باشد و یا به موجب یک سند رسمی، ملک از مالکیت مالک رسمی به نام او منتقل شده باشد.
4. تنها مالک رسمی ملک می‌تواند تمام حقوق مالکانه ممکنه را مطابق قانون بر ملک خویش اعمال نماید.

نکته مهم

رویه دادگاه‌ها در خصوص خودرو بدین صورت است که برگه سبز خودرو و کارت خودرو را صرفاً به عنوان نشانه یا اماره مالکیت پذیرفته می‌شود و دلیل بر مالکیت حتمی و قطعی نیست.

مبانی قانونی برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند

وقتی ملکی به موجب سند عادی از مالک رسمی به فرد دیگری انتقال می‌یابد، مالک مزبور موظف است در راستای ایفای تعهدات قراردادی خویش، سند رسمی ملک مزبور را به اسم خریدار منتقل نماید. نیازی به ذکر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی در مبایعه‌نامه منعقده میان طرفین قرارداد نیست. زیرا این مسئله از سری تعهدات مفروض و قانونی فروشنده است. چنانچه فروشنده از انجام این تعهد قانونی خود اجتناب ورزد، خریدار می‌تواند دعوای خود را به طرفیت فروشنده ( یا همان مالک رسمی) اقامه نماید.

بر اساس قانون، ثبت معاملاتی که در خصوص املاک ثبت‌شده صورت می‌گیرد، الزامی و اجباری است. چرا که ادارات و سازمان‌های دولتی تنها فردی را به عنوان مالک می‌شناسند که سند رسمی به نام او ثبت شده باشد. غالباً فروشنده بدون وقوع هرگونه نزاع و اختلاف، اقدام به انتقال سند رسمی از طریق حضور در دفترخانه ثبت اسناد می‌نماید. لیکن در صورت بروز اختلاف و عدم انجام تعهد مزبور از سوی فروشنده، خریدار می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

***برای ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری با ما در تماس باشید***

املاک موضوع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

این دعوی تنها در مورد املاکی قابل طرح است که دارای سابقه ثبتی در دفتر ثبت اسناد رسمی هستند. یعنی این که اگر ملکی در دفتر ثبت اسناد به ثبت نرسیده باشد، قابلیت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را نخواهد داشت. درباره آن دسته از املاک که فاقد سابقه ثبتی در دفتر اسناد رسمی هستند می‌بایست دعوی اثبات مالکیت را مطرح نمود.

چگونگی طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک آغاز می‌شود. بدین صورت که چنانچه فروشنده یا همان مالک رسمی فعلی از انجام تعهد قانونی خود مبنی بر انتقال سند رسمی به نام خریدار خودداری نماید، خریدار می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه فوق‌الذکر، الزام فروشنده به انتقال سند رسمی را درخواست نماید.

شرایط دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

این دعوی نیز مانند سایر دعاوی مطروحه در دادگستری، واجد شرایطی بوده که از قرار زیر است:

1- خریدار یک مبایعه‌نامه یا هر سند عادی معتبر دیگری را بتواند برای انتقال مالکیت از مالک رسمی به خود ارائه دهد. یعنی چنانچه بیع باطل بوده، خریدار نمی‌تواند با استناد به معامله باطله درخواست الزام به تنظیم سند رسمی نماید.

2- چنانچه مبایعه‌نامه یا سند عادی دیگری به هر دلیلی وجود نداشته باشد، خریدار باید پیش از طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را طرح و تقدیم نماید.

3- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید به طرفیت مالک رسمی طرح گردد لیکن در صورتی که ایادی متعاقب میان مالک رسمی و خریدار نهایی وجود داشته باشد. خواهان موظف است دادخواست خود را علیه تمام مالکان پیش از خود طرح نماید.

مقدمات لازم برای انتقال سند

مطابق قانون، انتقال سند رسمی ملکی که صورتمجلس تفکیکی، پایان کار، مفاصای حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی را ندارد، ممکن نیست. نیازی نیست که در ردیف خواسته این موارد نیز درج گردد چرا که محکومیت فروشنده به الزام به تنظیم سند رسمی، شامل مقدمات آن (یعنی تهیه موارد فوق) نیز می‌باشد. البته تمام قضات در این خصوص اتفاق نظر ندارند و برخی معتقدند که این موارد نیز باید در ستون خواسته درج گردد.

✔ بیشتر بخوانید : وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

تأثیر عدم پرداخت ثمن در الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه صرفاً صلاحیت اظهار نظر و صدور حکم در خصوص موضوع خواسته را دارد. در دعوی مزبور، پرداخت ثمن موضوع خواسته نیست و قاضی حق ندارد صدور حکم را موقوف به پرداخت تمام ثمن نماید. بنابراین می‌توان حکم الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت تمام ثمن را از دادگاه مطالبه  نمود.

دعوی الزام علیه فروشنده متوفی

همانطور که همه می‌دانیم، نمی‌توان علیه متوفی اقامه دعوی نمود. بنابراین چنانچه فروشنده رسمی ملکی، در فاصله میان انعقاد مبایعه‌نامه تا تاریخ حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند رسمی ملک منتقل‌شده، فوت نماید چه باید کرد؟

در چنین شرایطی، دعوی باید به طرفیت ورثه متوفی اقامه شود. لازم به ذکر است که در چنین دعوایی نام تمام ورثه فارغ از جنسیت (اعم از دختر و پسر یا مرد و زن) باید در دادخواست قید گردد. اما این نکته را نباید از نظر دور داشت که زوجه به این علت که از عین اموال ارث نمی‌برد در چنین دعوایی صاحب حق نبوده و نباید جزء خواندگان دعوی قرار گیرد.

چنانچه نام یکی از ورثه قانونی در دادخواست از قلم افتاده باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوی صادر و چنانچه نام زوجه به اشتباه در دادخواست قید گردد، نسبت به این قسمت از دعوی دادگاه قرار رد دعوی را صادر می‌نماید.

✔ بهترین وکیل پایه یک دادگستری را از ما بخواهید…

پرسش و پاسخ‌های پرتکرار

1. آیا خریدار بدون پرداخت کامل ثمن می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی طرح کند؟

بله. خریدار می‌تواند چنین دادخواستی را مطرح کند و قاضی نیز قانوناً حق ندارد خارج از موضوع خواسته، حکمی صادر نماید. در دادخواست مزبور، خواسته پرداخت ثمن نیست پس مورد حکم نیز قرار نمی‌گیرد.

2. اگر فروشنده پیش از انتقال سند رسمی فوت نماید، اقامه دعوی علیه چه کسانی باید صورت بگیرد؟

علیه وراث متوفی (اعم از دختر و پسر) به استثنای زوجه باید مطرح شود. چرا که زوجه از عین اموال زوج ارث نمی‌برد.

3. در صورت عدم پیش‌بینی تاریخ مراجعه به دفترخانه در قرارداد، تکلیف انتقال سند رسمی به نام خریدار چه خواهد شد؟

در این حالت، تعهد مزبور فوری است. یعنی مالک رسمی باید فوراً و بدون فوت وقت در دفترخانه حاضر و اقدام به انتقال سند رسمی به نام خریدار نماید.

نظرات و سؤالات خود درباره مطلب «الزام به تنظیم سند رسمی» را در قسمت دیدگاه‌ها با ما به اشتراک بگذارید.

🔖 مطالب پیشنهادی مرتبط

✔ وکیل تهران در دعاوی ثبتی املاک

✔ وکیل پایه یک و بررسی نکاتی درباره سند قولنامه

راه های ارتباطی جهت مشاوره

راه های ارتباطی جهت مشاوره با بهترین وکیل ها به شرح زیر می باشد:

اینستاگرام: vakilsite@

تلگرام: vakil | @vekalat@

*****

آسایش گستران معتبرین و بهترین موسسه حقوقی 

همیشه حامی حقوق شما عزیزان است.

*****

هیچ رای ثبت نشده