خرید و فروش ملک بدون سند

خرید و فروش ملک بدون سند

برای خیلی از دوستان سوال است، که چطور میشود یک ملک غیر رسمی را به فروش رسانید و یا اینکه از کجا متوجه شویم که ملک ما دارای سند رسمی هست یا خیر؟؟؟ پاسخ به این سوالات و چندین سوال دیگر در توضیحات ذیل قابل مشاهده است، لذا حتما این مطلب”خرید و فروش ملک بدون سند” را به دقت تا انتها مطالعه نمایید.

دریافت مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری در تهران »»» 88403987- 021

دریافت مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری در مشهد »»» 05138332020

معامله املاک بدون سند

معامله ای که بدون سند به انجام میرسد، در اصل به دلیل شرایط ناپایدار اقتصادی و رکود اقتصادی است، تمام این ها عواملی هستند که باعث میشود خریداران دست به ریسک زده و به جای خرید خانه و انتقال صد در صدی مالکیت، اقدام به خرید خانه بدون سند کنند که خود دارای تنش های زیادی میباشد، این قبیل معاملات که بیشتر به دلیل افزایش هزینه ها اتفاق می افتد با خود مشکلات را هم به همراه دارد، دلیل این مشکلات هم برای این است که چنین املاکی دارای سند مالکیت نیستند به همین دلیل ارزان تر به اشتراک گذاشته میشوند.

توجه: املاکی که دارای سند مالکیت هستند به مراتب ارزش قیمتی بالاتری نسبت به املاکی که بدون سند مالکیت هستند را دارند.

✔ بیشتر بخوانید : فسخ مبایعه نامه توسط وکیل پایه یک

تنظیم قولنامه املاک بدون سند

چارچوب اصلی تنظیم چنین قرارداد های به رسمی بودن سند باز میگردد، به عبارت دیگر زمانی که یک ملک برای خرید و فروش و اجاره و… را نتوان به صورت رسمی ثبت نمود به ناچار مجبور خواهیم بود تا قولنامه ای تنظیم کنیم که ملک مورد نظرمان را واگذار نماییم.

از جمله مواردی که باعث میشود یک ملک کارنامه پایان کار دریافت نکند و به اصطلاح دیگر نتواند به صورت رسمی معامله شود به دلیل ساخت غیر قانونی، یا ساخت طبقات بیش از حد عرف قانونی و یا رعایت نکردن اصولی ساختمانی باشد، تمام این ها عواملی هستند که باعث خواهد شد که نتوان یک ملک را به صورت رسمی خرید و فروش کرد.

نکته بسیار مهم: ملک هایی که در زیر سایه ساخت و ساز شهرداری هستند و یا اینکه کاربری آن دارای مغایرت است همگی این موارد باعث میشود که ملک مذکور تخریب گردد.

آیا راهی وجود دارد که به رسمی بودن انتقال املاک پی ببریم؟

یکی از روش های تشخیص خرید و فروش املاکی که بدون سند هستند، مراجعه به شهردای محل برای دریافت استعلام ملک مورد نظر است، با رجوع به ساختمان شهردای متوجه میشویم این ملک چه ویژگی هایی دارد، آیا بدهی های از پیش تعیین شده شاملش میشود، و یا اینکه در طرح شهرداری قرار ندارد که در آینده ناچار به تخریب شوید!!! و پاسخ به خیلی از سوالات دیگر شما در صورت مراجعه به شهرداری حاصل میشود.

✔ بیشتر بخوانید : وکیل پایه یک انتقال مالکیت ملک

واگذاری املاک بدون سند

برای خرید و فروش ملک هایی که دارای سند رسمی نیستند، اصولا خریداران یک قرارداد را به صورت کتبی آماده و تمام شرایط را در آن قید کنید و در آخر هم به دو شاهد میدهند که آن را امضاء کنند، بدین ترتیب معامله به پایان میرسد.

خرید و فروش ملک ها از این طریق آنچنان ارزش قانونی بالایی ندارد و از دید مراجع قضایی تنظیم چنین قراردادهایی بی اعتبار است، و همین امر باعث میشود تا خریداران با مشکلات زیادی در آینده رو به رو شوند، همانند نقل و انتقالات ملک های تهران و شهر های گسترده که در نهایت با مشکلات حقوقی دست و پنجه نرم میکنند.

دقت نمائید: با رجوع به قانون پیش فروش ملک ها باید به نکته توجه کرد که در صورتی ملک  در آینده با مشکلات قانونی رو به رو نمیشود که تنظیم نقل و انتقال آن در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد، آگاهی از همین موضوع کوچک اما مهم به شما کمک میکند تا دیگر سرتان سر معاملاتی از این قبیل کلاه نرود و در آخر فروشنده نتواند یک ملک را به چندین نفر واگذار نماید.

خرید ملک بدون سند

در مواقعی که ملک انتخاب شده دارای سند رسمی نبوده و از طرفی هم  هیچ راهی  برای دریافت سند رسمی وجود نداشت. اما با این حال ملک مورد رضایت خریدار است و خریدار قصد دارد تا آن را به مالکیت خویش در بیاورد، در چنین شرایطی در ابتدا میبایست استعلام ملک را دریافت کنیم و سپس برای تنظیم مبایعه نامه و یا قولنامه به نکات حقوقی ای که باید قید شود دقت نمائیم و در آخر معامله را به سرانجام رسانید.

دوستان گرامی موسسه حقوقی آسایش گستران انجام این معاملات را به هیچ عنوان توصیه نمیکنند چون دارای اعتبار اندکی میباشد، اما اگر به دلیل شرایط موجود توانایی رسمی کردن سند را نداشتید حتما در ابتدا به مشاوران حقوقی تماس بگیرید و سپس معامله را امضاء بزنید.

راهنمای خرید ملک بدون سند

تا به این لحظه متوجه شدید خرید چنین املاکی دارای ریسک قانونی به شدت زیادی میباشند، اما اگر به هر دلیلی مجبور به معامله شدید باید به بند های ذیل به دقت عمل نمائید.

1.خریداران از قبل میبایست استعلام دفتر املاک را بدست بیاورند و مطمئن شوند که این دفتر به صورت قانونی فعالیت میکند یا خیر.

2.از وضعیت روحی و جسمی فروشنده اطمینان حاصل نمائید که در حالت مستی و غیر ارادی دست به این عمل نمیزند.

3.اگر ملک مذبور به صورت وراثتی است، خریدار حتما از وجود اعتبار نامه وراثت اطمینان پیدا کند.

4.خریدار به شهرداری محل مراجعه کرده و مطمئن شود که ملک مورد نظر در رهن نبوده و یا اینکه توسط شهرداری پلمپ نشده باشد.

5.حتما کد رهگیری ملک را دریافت کند تا از این طریق اطمینان حاصل کند یک ملک به شخص دیگر واگذار نشده است.

6.خریداران باید نسبت به این موضوع کوشش به عمل آورند که مبادا ملک آنان به صورت اشتراکی یا مشاعی است، در این صورت ملک دارای چند صاحب میباشد.

7.خریدار باید به شهردای مراجعه کند و بداند که ملک انتخابی چه نوع فعالیتی دارد، و در همین حین هم تلاش کند تا پی ببرد این ملک دارای شاکی خصوصی نیست!!!

تمام این ها از جمله مواردی بود که باید به شدت رعایت کنیم تا خدایی ناکرده در آینده با مشکلات قانونی سر و کله نزنیم.

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی ملک مسکونی

نکته اصلی و مهم در بیان تفاوت های میان مبایعه نامه و سند رسمی ملک مسکونی این است که مبایعه نامه یک سند عادی محسوب میشود و با سند رسمی بسیار متفاوت است . سند رسمی ، سندی است که در دفاتر اسناد و براساس رویه حقوقی و قانونی تنظیم و مهر میشود . اما این موضوع درباره مبایعه نامه مطرح نمیگردد چرا که اصولا مبایعه نامه ها نیاز به رسمیت نخواهند داشت.

مبایعه نامه پیش از تنظیم سند رسمی برای حفظ حقوق طرفین تنظیم میگردد و از این لحاظ دو مفهوم کاملا جدا از هم میباشند. بعبارت دیگر میتوان اینگونه بیان داشت که مبایعه نامه در زمان خرید و فروش بین طرفین تنظیم میگردد تا انتقال مالکیت به خریدار را ثبت نماید ، درحالی که سند رسمی ملک مسکونی یک سند حقوقی میباشد که نمایانگر مالکیت ملک به صورت رسمی و قانونی میباشد . به همین دلیل است که این سند را سند مالکیت نیز مینامند.

باید توجه داشت که به لحاظ اهمیت حقوقی و اثباتی در مراجع میزان ارزش سند رسمی نسبت به مبایعه نامه بسیار بیشتر میباشد.

نحوه تنظیم مبایعه نامه خانه

برای تنظیم یک مبایعه نامه خوب و دوری کردن از ضرر و زیان احتمالی باید نسبت به نکات حقوقی تنظیم مبایعه نامه آگاهی کسب نمود.

به طور کلی تنظیم مبایعه نامه ملک با توجه به توافق طرفین اتفاق میافتد و به نظر مشترک طرفین مربوط است اما به طور کلی و معمول مراحل زیر را برای تنظیم مبایعه نامه ملک میتوان دنبال نمود:

توافق بر شرایط فروش

ظرایط فروش از جمله مواردی است که طرفین باید بر سر آن با یکدیگر توافق داشته باشند . موارد مهمی از جمله قیمت ، شرایط پرداخت ، مدت زمان تحویل ملک ، تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر ، هزینه و در مجموع تمامی شروطی که طرفین نیاز دارند تا در یک معامله موفق با یکدگیر مطرح نموده و بر سر آن باهم توافق نمایند بهتر است در مبایعه نامه ذکر گردد.

تهیه مبایعه نامه

بهتر است برای تنظیم مبایعه نامه ملک خود از یک کارشناس حقوقی و یا وکیل ملکی کمک بگیرید تا همه ی موارد حقوقی ونکات قابل توجه برای حفظ حقوق شما رعایت شوند.

درج اطلاعات کامل

یک مبایعه نامه خوب باید شامل تمامی اطلاعات به صورت دقیق و کامل درباره طرفین قرارداد اطلاعات ملک شرایط فروش وتوافقات ایجاد شده و آسیب های فعلی ملک باشد. پیشنهاد میشود پس از درج اطلاعاتی مانند مساحت آدرس تفصیلات ساختمان و تعهدات تمامی اطلاعات را مجددا بررسی نمایید و از صحت آنها اطمینان پیدا کنید.

امضا و تایید

امری که سبب میشود یک مبایعه نامه تبدیل به مبایعه نامه شود درواقع امضا و تایید آن پس از اتمام نوشتار ها توسط طرفین میباشد.

این امضا ها باید توسط یک شاهد و یا در موارد خاص یک نماینده قانونی معتبر انجام شود.

چگونه بفهمیم ملک سند دارد؟

برای اینکه متوجه بشویم ملکی سند دارد یا قولنامه‌ای است؛ بهترین گزینه مراجعه به شهرداری بوده که در آنجا استعلام می‌گیرند و متوجه می‌شوند که این ملک چگونه است. طبق این استعلام شما از میزان بدهی‌ قبوض ساختمان، اینکه این ساختمان در طرح تخریب وجود دارد یا نه مطلع می‌شوید. همچنین می‌توانید از یک وکیل نیز کمک بگیرید تا برای شما اطلاعات لازم راجع‌به ملک را به دست آورد‌.

اثبات مالکیت زمین بدون سند

اثبات مالکیت زمین بدون در دست داشتن سند رسمی آن یا به تعبیری سند مالکیت به خودی خود کار دشواری است پرا که به طور معمول سند مالکیت دلیلی بر مالکیت فرد دارنده سند بر روی زمین در نظام حقوقی و قانونی میباشد.

حال اگر نیازمند اثبات ماکلیت زمین خود بودیم و سند رسمی دال بر مالکیت نیز در دست نداشتیم باید چه کنیم؟ در این مطلب از مقاله پیش رو میخواهیم راه کار هایی را برای اثبات مالکیت بر ملک یا زمین بدون سند رسمی به شما معرفی نماییم. اما باید در نظر داشته باشید که ارزش قضایی سند رسمی بالاتر از دلایل زیر میباشد پس در صورت امکان برای تنظیم سند رسمی ملک خود اقدام نمایید.

شواهد مادی

اولین دلیلی که میتواند دال بر مالکیت شما بر روی زمین یا ملک مورد نظر باشد ارائه اسناد ، عکس ها ، ویدیوها یا سایر مدارکی است که به طریقی نشان دهنده ید شما بر روی ملک بوده است و مالکیت شما را در دوره ای معین نمایش میدهد. از جمله دیگر شواهد مادی مهم میتواند رسید وجهیی که مالک برای دریافت زمین پردات نموده است را نیز اشاره کرد.

شواهد شاهدان

شواهد شاهدان یا شهادت دادن همسایه ها و افراد دیگر نیز میتواند دلیلی برای ارائه مالکیت شما بر ملک باشد و به اثبات این مالکیت کمک نماید.

استفاده و مستغلات مالکیت

یکی دیگر از چیزهایی که میتواند نشان دهنده استفاده شما از ملک باشد نحوه استفاده شما از زمین به عنوان مالک آن میباشد. اثبات این موضوع که از زمین مورد بحث به عنوان استفاده هایی چون ساختمان سازی و کشاورزی و یا … میتواند دلیلی بر مالکیت شما واقع شود.

ادعاهای تاریخی

ادعاهای تاریخی یکی از مهم ترین دلایلی است که افراد معمولا برای اثبات مالکیت خود بر روی ملک یا زمینی ارائه میدهند. تاریخچه مالکیت زمین در طول زمان و ارائه مدارکی مربوط به تبادلات مالی اجاره رهن و یا… میتواند از جمله مهم ترین دلایل برای اثبات مالکیت شما بر زمینتان را ارائه دهد.

خرید ملک بدون سند چگونه است؟

خرید زمین یا ملک بدون در دست داشتن سند توسط فروشنده به این نحو میباشد که معمولا یک دست نوشته ای مبنی بر فروش زمین یا ملک تنظیم میشود که طی آن فروشنده خریدار قیمت ملک و تعهداتن و شروط مورد نظر در آن ذکر میگردد و ضمن امضای شاهدان طرفین نیز آن دست نوشته را امضا و تایید میکنند که اصطلاحا به آن مبایعه نامه میگویند.

قابل ذکر است که قولنامه یا مبایعه نامه از لحاظ قانونی ارزش چندانی ندارد و ممکن است موجب مشکلاتی برای خریدار شود . یکی از اصلی ترین مواردی که فرد در خرید قولنامه ای ممکن است با آن رو به رو شود فروش یک ملک به چند نفر میباشد چرا که قولنامه در هیچ جایی ثبت قانونی نمیشود .

 

خرید ملکی که سند نداشت و در عین حال دارای دو یا چند مالک نیز بود

پیشنهاد میشود چنانچه ملک مورد نظر دارای دو یا چند ماک به صورت شراکتی میباشد پس از طر مراحل افراز ملک در اداره ثبت با توجه به راه هایی که به تفضیل در مقاله ذکر گردید اقدام به خرید و معامله ملک مورد نظر نمایید.

 

هزینه سند دار کردن خانه های بدون سند

از مهم ترین سوال هایی که برای افراد، زمانی که تصمیم به تنظیم سند رسمی برای خانه ها و یا املاک بدون سند خود میکنند ، پیش میاید این است که هزینه انجام این کار چقدر میشود؟

از جمله مهم ترین هزینه ها در این زمینه پرداخت هزینه های دفترچه مالکیت یا سند تک برگ است  و دیگری پرداخت تعرفه تعیین شده برای صدور سند رسمی.

اما باید در نظر داشته باشید که در زمینه های مختلف ملزم به پرداخت هزینه هایی میشوید. از جمله این هزینه ها 5 درصد از مبلغ ارزش منطقه ای مشخص شده برای ملک بر مبنای برگ ارزیابی براساس قیمت املاک مشابه در منطقه که این مبلغ به صورت مستقیم به خزانه داری کل کشور منتقل میشود.

از دیگر هزینه ها میشود به مابه التفاوت هزینه های ثبت و صدور سند اولیه براساس مبلغ تعیین شده به حساب خزانه داری کل نیز اشاره نمود که البته این هزینه در صورتی بر درخواست دهنده تحمیل میشود که تا آن لحظه هیچ سندی برای آن ملک تنظیم نشده باشد.

رسمی کردن خرید و فروش ملک بدون سند

برای اینکار در ابتدا باید اقدام به دریافت سند رسمی کنیم. به همین دلیل لازم است در ابتدا به هیئت حل اختلاف محله مراجعه کرده و با گزارش مشکل ملک خواستار دریافت سند رسمی ملک باشیم.

در همین راستا زمانی که مراجع ذی ربط قصد صادر کردن سند رسمی برای ملک مذکور را داشته باشند در ابتدا دو بار این موضوع را به صورت عمومی اطلاع رسانی میکنند و چنانچه بعد از مدت 2 ماه هیچ شخصی ادعای مالکیتی بر این ملک نداشته باشد، با گذر از مراحل دیگر قانونی، سند رسمی ملک صادر خواهد شد.

✔ بیشتر بخوانید : قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

پیشگیری بهتر از درمان است!!!

این عنوان برای همگان قابل درک است. باتوجه به توضیحات فوق متوجه شدید معاملات غیر رسمی در دادگاه از اعتبار اندکی برخوردار هستند. اما از این رو اگر به هر دلیلی مجبور بودیم تا این معاملات را انجام دهیم باید از قبل آگاهی های قانونی کسب کرده و با افراد متخصص در این حوزه مشورت نماییم، تا در آینده مشکلات قانونی گریبان گیرمان نشود.

موسسه حقوقی آسایش گستران آماده خدمت رسانی به شما همراهان گرامی می باشد.

🔖 مطالب پیشنهادی مرتبط

✔ وکیل ملکی در خارج از کشور

✔ وکیل برای ابطال سند رسمی

*****

آسایش گستران معتبرین و بهترین موسسه حقوقی 

همیشه حامی حقوق شما عزیزان است.

*****

3.89/5 (9)