ابطال سند

مدارک لازم جهت طرح دعوی ابطال سند

• ارائه اسنادی که خواهان درخواست ابطال آن را دارد. به عنوان مثل سند مالکیت و صلح نامه
• ارائه دلایل بی‏اعتباری یا بطلان سند. مثلا معارض بودن سند، عدم رعایت تشریفات و یا جعل سند

موارد ابطال سند رسمی

بر اساس عرف حاکم در جامعه و رویه‏ی دادگاه ها برگه ای که ثابت کننده مالکیت شخص است و اسناد مربوط به قرارداد ها و داد و ستد ها نیز سند رسمی تلقی می‏شود؛ بر این اساس، اسناد رسمی که ناشی شده از قرارداد یا معامله رسمی و قانونی باشند و مامور رسمی اقدام به تنظیم آن کند و بر حسب قئاعد و تشریفات این سند ثبت رسمی شود در مراجع مربوطه یک سند رسمی به وجود آمده است که قابل استناد هم در معاملات و هم در دادگاه و … است. حال این سند به وجود آمده همراه خود حقوقی را برای فرد ذی‏نفع به وجود می‏آورد که یکی از این حقوق، حق ابطال سند است. در موارد زیر حق ابطال سند برای فرد به وجود می‏آید.

اسناد صوری

در هر معمله‏ی صحیحی رکن اساسی آن وجود قصد در دو طرف معامله است. حال گاهی ممکن است در یکی از طرفین معامله، قصد به صورت صحیح وجود نداشته باشد که در صورت ثابت شدن این امر عقد اثر خود را از دست می‏دهد. در معامله صوری رکن اساسی آن یعنی قصد یک یا هر دو ی طرفین دارای ایراد است و معلمله بین آنها به صورت واقعی صورت نگرفته و فقط ظاهر ان عمل رعایت شده است. در این نوع معاملات افراد دارای قصد واقعی برای انتقال مالکیت نبوده و انگیزه های متفاوتی از انجام این نوع معاملات دارند که می‏توان به
1. قصد فرار از دین
2. جلوگیری از توقیف و بازداشت اموال
3. پنهان کردن تمام یا قسمتی از دارایی خود
4. انجام برخی امور بانکی
5. و ….
عموما افراد این معاملات را در شرایط اجبار مانند مضایق مالی و یا شرایط اکراه انجام می‏دهند.

اسناد معجول

در رویه‏ی دادگاه های کشور ما صرف ادعای جعل برای ابطال اسناد کافی نبوده و باید شواهد و قرائن دال بر اثبات مجعول بودن سند تقدیم دادگاه شود به همین دلیل قانون گذار ما در ماده 221 قانون آیین دادرسی مدنی شرایطی را که سبب مجعول بودن سند می‏گردد زرا پیش بینی کرده است. این ماده ضمن تاکید به این نکته که دادگاه مکلف به رسیدگی و صدور حکم است بیان شده است که چنانچه ماهیت سند جعلی تشخیص داده نشود سند باید به صاحب اصلی آن تحویل داده شود اما اگر سند مجعول باشد تشخیص اینکه باید تمام یا قسمتی از سند مجعول ابطال گردد یا تغیراتی در آن اعمال شود بر عهده دادگاه بوده و پس از صادر شدن رای اجرای آن منوط به قطعی شدن رای است. لازم به ذکر است که این دعوا در مواردی قابل تجدید نظر بوده و پس از صدور رای توسط دادگاه بدوی می‏توان بدان اعتراض کرد.

اسناد حاصل از کلاهبرداری

در مواقعی که انتقال مالکیت حاصل عمل نامشروع و متقلبانه است که با فریب طرف دیگرصورت می‏پذیرد در این مواقع شخص از طریق فعالیت کلاهبردارانه مالکیت مال غیر منقول یا منقول دارای سندی را به نام خود ثبت کرده است برای مثال گرفتن اسناد رسمی یا به نام خود کردن سند به عنوان وثیقه‏ی مالی که پس از تسویه بدهی توسط بدهکار شخص حاضر به تحویل سند نشده یا آن را به نام خود کرده است.

تعارض در اسناد مالکیت

به معاملاتی که اسناد و مالکیت یک ملک با یکدیگر در تعارض هستند مانند اینکه یک ملک به بیش از دو نفر فروخته شود یا سند یک ملک به نام چند نفر باشد معامله معارض و به سند حاصل از آن سند معارض گفته می‏شود. در این معاملات انتقال مالکیت می‏تواند به موجب سند رسمی یا عادی صورت گرفته باشد. در صورت ارجاع سند معارض به دادگاه ارجحیت با سند اولبوده و مالکیت با سند دارای الویت از لحاظ تاریخ تنظیم و تحویل سند است و دارنده سند دوم معارض می‏تواند با ارائه مدارک و اثبات این امر می‏توان در جهت ابطال سند رسمی قدم برداشت. صدور حکم معارض یا ابطال سند توسط دادگاه طبق قانون ثبت تنها به دو صورت امکان پذیر است که بر اساس قانون عبارتند از
1. در مواردی که ملک بدون رعایت قوانین انتقال پیدا کرده و سند برای آن صادر شده است
2. در مواردی که بین دو یا چند سند تعارض وجود داشته و این تعارض در هیات نظارت اثبات و احراز شود
دادگاه ها تنها موظف به رسیدگی دعاوی ابطال سندی هستند که سند مذکور از ناحیه اداره‏ی ثبت اسناد و املاک کشور صادر و به ثبت رسیده باشد

مرجع صالح احراز تعارض اسناد

رویه قضایی در این خصوص اینگونه است که پس از صدور رای ابطال سند معارض و قطعی شدن آن توسط دادگاه، رای به اداره ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ این نهاد مذکور به تمامی واحد های ثبتی در خصوص معارضی بودن سند و ثبت مالکیت مالک مقدم الصدور اطلاع داده و طی نامه ای کتبی گزارشی در این خصوص را به هیات نظارت تقدیم می‏کند.

نحوه طرح دعوا توسط دارنده سند موخر بعد از احراز تعارض

دارنده سند مالکیت معارض می‏بایست ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور تقدیم نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبتی که سند مالکیت در آن صادر شده است تسلیم و رسید دریافت نمایند.

مرجع صالح به رسیدگی

در قانون عموم دعوی با موضوع مال غیر منقول در محل وقوع مال غیر منقول انجام می‏شود که یکی از این دعاوی که موضوع بحث ما است دعوای ابطال سند رسمی است که این مورد هم مانند اکثریت موارد باید در محل وقوع مال غیر منقول باشد. رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاه های حقوقی هر محل بوده و اگر در دادگاه دیگری اقدام به طرح دعوی شود قرار رد صلاحیت صادر می‏شود. اما رسیدگی دعوی، در خصوص اموال منقول همچون اتومبیل و … که دارای سند رسمی هستند در صلاحیت دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده است اما در صورت مشخص نبودن محل اقامت او طبق قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه محل انعقاد قرارداد یا محل سکونت خواهان یا آخرین محل سکونت خوانده که آدرس آن موجود است بوده.

ابطال سند رسمی با شهادت شهود

شهادت عبارت است از اظهارات افرادی خارج از دعوا که موضوع مورد اختلاف را شنیده یا دیده یا شخصا از آن آگاه شده‏اند یعنی فردی به نفع یکی از طرفین دعوی و بر ضرر دیگری اعلام اطلاع و خبر از وقوع امری نماید. هرچند شهادت شهود می‏تواند یکی از دلایل اثبات دعوا در کنار سایر دلایل دیگر برای ابطال سند رسمی باشد اما واقعیت این است که سند رسمی نزد دادگاه ها از درجه و اعتبار بالایی برخوردار است و شهادت شهود به تنهایی برای اینکه بخواهیم اسناد رسمی را باطل کنیم کفایت خواهد کرد و در اکثر دعواهایی که در دادگاه اجرا می‏شود، اگر مندرجات بر روی سند مخالف دعوا باشد فقط شهادت نمی‏تواند در اثبات و ابطال سند موثر باشد و نیاز به ادله های دیگری است تا قاضی را مجاب کند و حکمی صادر نماید که سند را از درجه اعتبار ساقط نماید.

شرایط شاهد

در قوانین مختلف شرایطی برای شاهد پیش‏بینی شده است که برخی از آن‏ها عبارتند از عقل، ایمان، بلوغ، عادل بودن، نداشتن نفع شخصی؛ علاوه بر مواردی که گفته شد، فرد برای اظهار شهادت باید واجد آثار قانونی باشد که طبق قانون مدنی یعنی
• شهادت شهود کاملا باید از روی قطع و یقین باشد نه با شک و تردید
• موضوعی که شهادت بر علیه‏اش داده می‏شود با موضوع دعوا باید مطابقت داشته باشد
• تمامی شاهدان باید با یکدیگر متحد باشند

ابطال سند رسمی با مبایعه نامه

دعوی ابطال مبایعه نامه، دعوی می‏باشد که در معاملات ملکی، قبل از تنظیم سند رسمی، مبایعه نامه‏ای نگارش میشود که در آن پیرامون شرایط قرارداد بیع صحت می‏شود. در این خصوص نیز، اگر شرایط ابطال سند عادی برقرار بود،. البته در صورتی که در مبایعه نامه در مورد ابطال قرارداد صحت شده باشد، باید به شروط قرارداد توجه نمود. در قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم مبایعه ولو در بنگاه‏های معاملاتی املاک معتبر نیز ممنوع است. مواردی وجود دارد که دو طرف برای انجام بیع توافق نمود و ایجاد مالکیت مال مورد توافق همراه با انجام تشریفات باشد. این تشریفات که در قالب مبایعه نامه است. مبنی بر تعهد طرفین بر انتقال مالکیت مبیع می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه نمود خریدار است. در مبایعه نامه مالکیت منتقل نمی‏شود، بلکه تشریفاتی است که به سبب تنظیم سند رسمی برقرار می‏شود.

ابطال سند ماده 21

هرگاه ملکی اقدامات ابتدایی ثبت ملک را انجام دهد و در دفتر املاک ثبت شود مالک ملک شناخته شده و مالکیت مطابق دفتر املاک داده می‏شود. به استناد ماده 24 قانون مذبور «پس از انقضای مدت اعراض، دعوی اینکه در ضمن جریان ثبتی، تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد، نه به عنوان عین، نه به عنوان قیمت، خواه حقوقی باشد خواه جزایی.»
سوال:یکی از مواردی که بسیاری از موکلین دارند این است که آیا این دعوی در دادگاه قابلیت استماع دارد یا خیر؟
نظرات متعدی در این خصوص وجود دارد. عده‏ای معتقداند همین که ملکی به اسم شخصی ثبت شود او مالک بوده و ملاک اعتقاد آنها ماده 24 قانون ثبت است در نتیجه پس از ثبت است در نتیجه پس از ثبت ملک این دعوی قابل استماع نبوده هرچند ثبت آن برخلاف تشریفات قانونی باشد.
عده‏ای دیگر معتقداند احتمال وارد کردن ایراد به این سناد ممکن است حتی اگر تمام تشریفات آن هم به صورت قانونی صورت پذیرفته باشد این افراد نظر خود را اقتباس شده از اصلی که در مواد 41 تا 43 قانون ثبت می‏دانند و معتقداند در این مواد ثبت املاک استثنا حاصل شده است.
اما نظر قالب در رویه ما این است که با استناد و عنایت به ماده 22 قانون ثبت که بیان داشته اگر تشریفات قانونی ثبت ملک رعایت نشده باشد می‏توان جای ایراد به آن را وارد ندانستِ و صرف ثبت درست بوده و عدم رعایت تشریفات عامل بطلان سند مالکیت نیست.

🔖 مطالب پیشنهادی مرتبط

✔ شماره تلفن وکیل پایه یک دادگستری 09124970000

✔ وکیل ارث و میراث

*****

آسایش گستران معتبرین و بهترین موسسه حقوقی 

همیشه حامی حقوق شما عزیزان است.

*****