وکیل دادگستری و اعمال حق شفعه

وکیل دادگستری و اعمال حق شفعه

به موجب ماده 140 قانون مدنی که به معرفی اسباب تملک می‌پردازد، أخذ به شفعه یکی از این اسباب است. اما این امر که أخذ به شفعه چیست؟ و یا با حق شفعه چه تفاوت‌هایی دارد؟ و همچنین این موضوع که چگونه می‌تواند سبب تملک گردد؟ از جمله سؤالاتی هستند که در مطلب «وکیل دادگستری و اعمال حق شفعه» پاسخ داده خواهد شد.

حق شفعه

مطابق مقررات قانون مدنی، هنگامی‌که دو نفر در ملک قابل‌تقسیمی شریک هستند و یکی از طرفین قصد فروش حصه خود را دارد. شریک دیگر، از یک حق تقدم برای خرید حصه طرف دیگر برخوردار است. یعنی شریکی که قصد فروش حصه خود را دارد باید ابتدا قصد خود را به اطلاع شریک دیگر برساند و اگر او به هر دلیلی از خرید ممانعت نمود، می‌تواند سهم خود را به دیگری بفروشد.

✔ بیشتر بخوانید : وکیل ملکی و نحوه افراز ملک مشاع

در غیر این صورت، شریک مزبور می‌تواند به محض اطلاع از وقوع بیع با پرداخت ثمن، حصه فروخته شده شریک خود را تملک نماید. این حق تقدم را حق شفع می‌گویند.

أخذ به شفعه

اعمال حق شفعه را در اصطلاح حقوقی، أخذ به شفعه گویند. بدین معنا که برای أخذ به شفعه، ابتدائاً باید حق شفعه‌ای وجود داشته باشد. توجه به این نکته ضروری است که حق شفعه در زمره حقوق مالی قرار دارد و أخذ به شفعه در زمره اعمال حقوقی می‌باشد. مقاله وکیل دادگستری و اعمال حق شفعه به بررسی شرایط أخذ به شفعه و بیان نکات حقوقی مهم در اعمال آن می‌پردازد.

شرایط أخذ به شفعه

1. مال غیرمنقول باشد
2. قابل‌تقسیم باشد
3. بین تنها دو نفر مشترک باشد
4. قرارداد منعقده بین یکی از شرکا و ثالث، حتماً باید «بیع» باشد و ملک مشاع، مبیع معامله باشد. یعنی چنانچه ملک مزبور، ثمن معامله قرار گیرد، حق شفعه قابل اعمال نخواهد بود.
5. اعمال حق شفعه، فوری است؛ یعنی از زمان اطلاع شریک از وقوع بیع تا اعمال حق شفعه نباید مدت زمان زیادی که عرفاً غیرقابل اغماض باشد، طول بکشد. ضمانت اجرای فوری بودن حق شفعه، سقوط آن در صورت تأخیر و تعلل است.
6. لزوم پرداخت ثمن از سوی شفیع به خریدار ثالث

برای مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری با ما در ارتباط باشید: 09124970000-02188403985

ویژگی‌های مهم حق شفعه

1. حق شفعه حقی مالی است؛ زیرا به صاحب آن حق می‌دهد مال منتقل‌شده را تملک نماید و از مهمترین آثار مالی بودن حق مزبور این است که حق شفعه قابل اسقاط است.
2. حق شفعه، حقی عینی است؛ همانطور که می‌دانیم حق عینی یعنی حقی که فرد مستقیماً برروی مال دارد. بدین معنا که صاحب حق شفعه یا همان شفیع نیازی ندارد که علیه شریک خود اقامه دعوی نماید بلکه رأساً می‌تواند اقدام به اعمال حق خود نماید.
3. حق شفعه به ارث می‌رسد؛ یعنی ورثه شفیع می‌توانند به قائم‌مقامی از او حق شفعه خود را اعمال نمایند.
4. غیر قابل نقل و انتقال است؛ یعنی شفیع نمی‌تواند به صورت ارادی حق شفعه خود را به دیگری انتقال دهد.

یک استثناء مهم

چنانچه دو نفر در یک مشاعی شریک نباشند ولی در ممر و مجرا مشترک باشند و یکی از شرکا، ملک خود را با ممر و مجرا به دیگری انتقال دهد. شریک دیگر در اینجا حق شفعه خواهد داشت.

این استثنا فقط در خصوص ممر و مجرای مشترک اعمال می‌شود و دیوار مشترک را دربرنمی‌گیرد.

نکات مهم مربوط به اعمال حق شفعه

1. اصل بر عدم اطلاع شفیع از وقوع معامله است. بنابراین چنانچه یکی از طرف‌های معامله ادعا کند شفیع از وقوع معامله آگاه بوده است باید این امر را به اثبات برساند.
2. حق شفعه نسبت به کل معامله صورت گرفته، قابل اعمال است نه نسبت به بخشی از آن. بنابراین شفیع باید یا کل معامله را قبول کند یا از حق خود به طور کامل صرف‌نظر نماید.
3. تمام معاملات صورت گرفته پیش از أخذ به شفعه، با اعمال آن محکوم به بطلان است و به هیچ وجه در برابر شفیع قابل استناد نیست.
4. در صورت تلف شدن غیرارادی مال، با توجه به اینکه مال از بین رفته و دیگر وجود ندارد پس حق شفعه نیز زایل خواهد شد.
5. حق شفعه در ملک مشاعی که نیمی از آن وقف و نیم دیگر آن، طلق و آزاد است، در صورت فروش قسمت موقوفه طلق، متولی وقف و یا موقوف علیهم حق شفعه نخواهند داشت. لیکن در صورت فروش قسمت موقوفه، شریک حصه آزاد می‌تواند حق شفعه خود را اعمال نماید.
6. وقوع بیع در صورتی می‌تواند سبب اعمال حق شفعه گردد که بیع صحیحاً واقع شده باشد. یعنی اینکه چنانچه بیع به هر دلیلی فاسد باشد چون اثری در تملیک ندارد و شریک دیگر را با شریک ناخواسته جدید مواجه نمی‌سازد، سبب اعمال حق شفعه نیز نخواهد بود.
7. در بیع خیاری، انتقال مالکیت از زمان وقوع بیع است نه انقضای خیار. بنابراین حق شفعه در چنین شرایطی از زمان وقوع بیع قابل اعمال خواهد بود نه از زمان انقضای خیار.

✔ بیشتر بخوانید :وکیل ملکی و اصطلاحات حقوقی املاک

نکات مهم طرح دعوی أخذ به شفعه در دادگستری

1. از آنجایی‌که یکی از شرایط اعمال حق شفعه، پرداخت ثمن به مشتری است. شفیع باید همزمان با اعمال حق شفعه خود، ثمن را در صندوق دادگستری و یا صندوق ثبت پرداخت نماید. اهمال در پرداخت ثمن را می‌توان قرینه‌ای بر اسقاط حق شفیع در نظر گرفت.
2. دادگاه صالح رسیدگی به دعوی اخذ به شفعه، با توجه به اینکه چنین دعوایی مربوط به مال غیرمنقول بوده و همچنین از جمله حقوق عینی است، در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک مشاعی مزبور می‌باشد.
3. دعوی اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار ثالث طرح گردد.
4. از آنجایی که حق شفعه مالی است، قابل اسقاط می‌باشد. یعنی اینکه شریک می‌تواند از حق شفعه خود بگذرد و از اعمال آن به هر دلیلی صرف‌نظر نماید.

نکات تکمیلی مربوط به حق شفعه

1. حق شفعه برای غایب (هرچند به درازا بکشد)، مجنون و صغیر محفوظ است. منتها در خصوص صغیر، سفیه و مجنون ولی آنها به شرط رعایت مصلحت باید اقدام به اعمال حق مولی علیه خود بنماید.
2. شفیع باید ثمن پرداخت شده از سوی مشتری را به وی بپردازد؛ ولو آنکه قیمت حصه مزبور بیشتر یا کمتر از ثمن پرداختی باشد. البته لازم به ذکر است سایر هزینه‌های قرارداد منعقده برعهده شفیع نمی‌باشد.
3. أخذ به شفعه در زمره ایقاعات است. یعنی نیازی به قبولی از سوی طرف دیگر قرارداد ندارد.
4. در خصوص ثمن پرداختی از سوی شفیع به مشتری ثالث باید توجه داشت که چنانچه ثمن پرداختی مال مثلی بوده باید عیناً مشابه آن و چنانچه قیمی باشد باید قیمت آن به مشتری ثالث پرداخت گردد.
5. در خصوص منافع یا نمائات مال مشاعی باید توجه داشت که چنانچه نمائات حاصله از نوع متصل باشد، متعلق به شفیع است و چنانچه منفصل باشد متعلق به مشتری ثالث است.
6. با توجه به اینکه حق شفعه از جمله حقوق فوری است، باید توجه داشت که شفیع می‌تواند پیش از طرح دعوی حقوقی در دادگاه، تصمیم خود را از طریق اظهارنامه به اطلاع شریک دیگر (سابق) و خریدار ثالث برساند.

سوالات مربوط به شفعه

1. آیا حق شفعه در اموال منقول نیز وجود دارد؟

خیر. یکی از شرایط دارا شدن حق شفعه این است که دو نفر در یک مال غیرمنقول قابل تقسیم شریک باشند.

2. آیا زوجه حق اعمال حق شفعه را خواهد داشت؟

خیر. از آنجایی که زوجه از عین اموال ارث نمی‌برد و فقط از قیمت آن می‌تواند بهره‌مند گردد حق اعمال حق شفعه را نخواهد داشت و حق شفعه باید از سوی سایر ورثه اعمال گردد.

3. دادگاه صالح به رسیدگی به مسئله اخذ به شفعه، کدام دادگاه است؟

با توجه به این امر که موضوع مورد اختلاف مربوط به یک مال غیرمنقول بوده، دعوای مزبور باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مطرح گردد.

4. آیا شریک برای اعمال حق شفعه خود حتماً باید به دادگاه مراجعه نماید؟

خیر. حق شفعه در صورت وجود شرایط مقرر قانونی، یک حق ثابت است. بنابراین شفیع صرفاً با پرداخت ثمن به خریدار میتواند حق شفعه خود را اعمال کند.

5. فوری بودن حق شفعه به چه معناست؟ و چه پیامدهایی را برای شفیع به همراه دارد؟

فوری بودن حق شفعه بدین معناست که شفیع به محض اطلاع از بیع، باید حق شفعه خود را اعلام نماید. این فوریت، عرفی است و معیار دقیق و مشخصی به روز یا ماه در تاریخ ندارد. چنانچه شفیع در انجام این تکلیف قانونی خود اهمال ورزد، به معنای انصراف از حق خود برداشت خواهد شد.

6. شفیع در دعوای حق شفعه چه کس یا کسانی را باید طرف دعوی قرار دهد؟

به طور کلی و در درجه نخست دعوی اعمال حق شفعه باید به طرفیت خریدار ثالث مطرح گردد.

7. حق شفعه با وقوع چه معامله‌ای قابل اعمال خواهد بود؟

در خصوص معامله‌ای که سبب ایجاد حق شفعه می‌گردد، باید توجه داشت که معامله واقع شده حتماً باید بیع باشد. این بیع باید صحیحاً واقع شده؛ چرا که چنانچه معامله باطل باشد همانند زمانی است که معامله‌ای واقع نشده و حق شفعه نیز به تبع آن به وجود نخواهد آمد.

 

درصورتی که سوالی پیرامون مطلب “وکیل دادگستری و اعمال حق شفعه” باقی مانده است می توانید در قسمت دیدگاه همین مطلب مطرح نمایید…

 

🔖 مطالب پیشنهادی مرتبط

✔ تعریف اموال منقول و غیر منقول توسط وکیل پایه یک

✔ وکیل پایه یک انتقال مالکیت ملک

 

ارتباط با موسسه حقوقی آسایش گستران

☑️  مشاوره حقوقی با کارشناسان حقوقی موسسه

021-88401560 | 021-88403166

☑️  تلفن همراه وکیل پایه یک دادگستری در تهران

0912-4970000 | 0912-4920000

☑️ آدرس صفحه اینستاگرام وکیل پایه یک دادگستری

vakilsite@

☑️ تلگرام

vakil | @vekalat@

☑️ آدرس موسسه حقوقی آسایش گستران

تهران | خیابان شهید مطهری| نرسیده خیابان شریعتی | روبروی بوستان شهیدآوینی | پلاک 11

برای مشاهده آدرس در گوگل مپ روی متن رو به رو کلیک نمائید »»موسسه حقوقی آسایش گستران

*****

آسایش گستران معتبرین و بهترین موسسه حقوقی 

همیشه حامی حقوق شما عزیزان است.

*****

هیچ رای ثبت نشده