وکیل ملکی در پرونده های قولنامه چگونه عمل میکند
وکیل ملکی در پرونده های قولنامه چگونه عمل میکند؟ / یکی از مسائل حقوقی مهم در امر خرید خانه و ملک تنظیم قولنامه یا سند موقت آن است. افرادی که قصد خرید خانه در تهران یا شهرستان‌ها را دارند، پس از دیدن و پسندیدن خانه‌ی مورد نظر، موافقت خود را به مشاور املاک مربوطه اعلام می‌کنند و مشاور املاک نیز اقدام به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده میکند که به آن قولنامه می‌گویند. درقولنامه باید به نحوه انتقال سند و فسخ معامله نیز باید توجه کرد. ولی اینکه قولنامه دقیقاً چیست و نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه کدام است و برای نوشتن آن به چه نکاتی توجه کرد، انتقال سند چطور انجام می‌شود و شرایط فسخ معامله چیست، موضوعی است که در این مقاله به آن خواهیم پرداخت.
تعریف حقوقی قولنامه و شرایط تنظیم آن
قولنامه نوعی قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است.
فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند.
شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود.
واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد.
سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است.
مسئله‌ی تنظیم قولنامه یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که باید درباره‌ی آن اطلاعات کافی داشته باشید که وکیل ملکی در این مهم یاور شما خواهد بود.
جزئیات تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک چه مواردی است؟
اولین و مهم‌ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد،
همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می‌کنند،
حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند.
منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند.
یکی از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند.
همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.
این نکته را در نظر داشته باشید ،
چنانچه در خصوص هرکدام از شرایط و مراحل نقل و انتقال املاک با وکیل ملکی مشاوره داشته باشید سریعتر به نتایج مطلوب خواهید رسید .
معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند .
در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد.
به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین میکند.
هنگام تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک به چه نکاتی باید توجه کرد؟
مهم‌ترین نکته‌ای که در امر خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند،
اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود.
یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد.
این امر به خصوص برای خرید خانه در تهران به عنوان یک شهر بزرگ اهمیت دارد.
اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود.
در صورت مشکلات احتمالی بعدی نمی‌توان به آن استناد کرد.
چنانچه سوال خاصی در خصوص ملک و شرایط قولنامه و طرح شکایت دارید با وکیل ملکی در میان بگذارید
نقش مشاورین املاک در تنظیم قولنامه
مشاور املاک در واقع نقش واسطه‌ی بین خریدار و فروشنده را دارد ،
در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی،
طرفین به او مراجعه می‌کنند.
یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است.
منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند.
طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته،
خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛
همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده،
نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
مشورت با وکیل ملکی در هنگام بستن قولنامه
گاهی ممکن است ملک مورد معامله تحت مالکیت چند نفر باشد،
در اینصورت تمام آن‌ها باید پای معامله حضور داشته باشند،
یا اینکه وکیل متخصص ملکی به وکالت از همه‌ی آن‌ها در معامله حضور یابد.
دقت داشته باشید که این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه‌ی اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه گردد.
در غیر این صورت هرگونه دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگ‌های شرکتی فاقد اعتبار قانونی است و ممکن است در آینده سبب بروز مشکلاتی شود.
نحوه‌ی پرداخت‌ها و واگذاری‌ها در قولنامه به صورت دقیق باید ذکر شود؛
اگر خریدار قرار است چک ارائه کند، باید مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه بیاید
اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود،
عنوان آن‌ها در قولنامه باید ثبت شود تا بعداً مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوند.
بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان جانبدار هیچ کدام از طرفین قرارداد نباید باشد
مدارک ارائه شده از سوی فروشنده و چک‌های خریدار نیز باید نزد او به امانت نگاه داشته شود.
بنگاه بدون رضایت فروشنده و خریدار حق ندارد مدارک هر کدام از طرفین را به دیگری ارائه دهد.
تنظیم حقوقی قولنامه
از نظر وکیل ملکی ، برای تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد.
علاوه بر امضای خود طرفین، هرکدام از آن‌ها باید دو نفر را به عنوان شاهد به همراه داشته باشند ،
شاهدان نیز محل مربوطه در قولنامه را امضا کنند.
قولنامه در سه نسخه نوشته می‌شود که یک نسخه نزد خریدار،
یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند.
هر سه نسخه‌ی قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود.
قبل از عقد قولنامه حتماً باید خریدار سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برساند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد.
نکات بالا اگرچه نکات ساده‌ای برای خرید خانه هستند اما رعایت نکردن همین موارد تاکنون منجر به اختلافات زیادی شده است که بعضی از آن‌ها کلاهبرداری و بعضی دیگر اختلافات حقوقی به وجود آمده در امر خرید خانه ناشی از عدم شفافیت قولنامه و بندهای قرارداد بین طرفین معامله، بوده است.
بنابراین سعی کنید قبل از تنظیم این سند حتماً با وکیل ملکی مجرب مشورت کنید
تا از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری کرده باشید.
چکیده ی مطلب قولنامه از نظر وکیل ملکی
یکی از مسائل حقوقی مهم در امر خرید خانه تنظیم قولنامه است.
1) قولنامه نوعی قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است.
فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود.
2) در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد.
نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
3) اولین و مهم‌ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار،
فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
4)معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند ،
در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد.
به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین میکند.
5)مهم‌ترین نکته‌ای که در امر خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود.
6)منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند.