وکیل ملکی و پاسخ به سوالات ملکی

وکیل ملکی و پاسخ به سوالات ملکی

امروزه با افزایش معاملات ملکی،طلاق،فوت و… سوالات بسیار زیادی به مانند (چگونه خریدوفروش ملک ورثه ای،توقیف ملک بابت مهریه،تقسیم ملک مشاع،شارژ ساختمان) به وجود آمده است و ما قصد داریم به یکسری این سوالات و ابهام های به وجود آمده درمود املاک در این مقاله”وکیل ملکی و پاسخ به سوالات ملکی” پاسخ دهیم.

در ادامه همراه ماباشید…

موسسه آسایش گستران

وکیل ملکی و پاسخ به سوالات ملکی

 فروش ملک ورثه ای

سوال:

پدرم فوت شده است و برادرم از آنجا که بیکار است قصد تصرف ملک را دارد،

تمام وراث تصمیم گرفتیم که خانه را بفروشیم اما برادرم اجازه این کار را نمی دهد آیا راهی برای فروش خانه هست؟

(بیشتر بخوانید: وکیل ملکی و 26 دانستنی قوانین ارثیه)

پاسخ وکیل ملکی:

میتوانید از دادگاه تقاضای انحصار وراثت کنید، زیرا:

مخالفت یکی از ورثه مانع از انحصار وراثت نخواهد شد، و به این ترتیب سهم الارث هر ورثه مشخص میشود.

و بردار شما نیز داری سهم الارث معینی میباشد و درصورتی که از گرفتن سهم الارث خود امتناع ورزد،

در اینصورت سهم برادر شما در صندوق دادگستری می ماند و دیگر وراث تمام سهم خود را دادگاه خواهند گرفت.

نکته: این دلیل نمیشود که شما حق محروم کردن یکی از وراث را داشته باشید.

 توقیف ملک بابت مهریه

سوال:

خانمم بعداز دعوایی که بین ما شد خانه را ترک و مهریه خود را به مطالبه گذاشت و از دادگاه توقیف اموال گرفته است و دادگاه یک چهارم حقوق من را توقف میکند.

آیا زنم میتواند ملکی که من در آن سکونت میکنم را توقیف کند؟

پاسخ وکیل ملکی:

توقیف ملک مسکونی بلامانع است اما مرد میتواند به این عمل اعتراض وبه عنوان مستثنیات دین درخواست رفع از دادگاه کند.

نکته: اگر در مرحله اجرای حکم باشد، به طور معمول ملک مسکونی توقیف نخواهد شد.

اگر ملک قولنامه ای فروخته شده باشد و سند نداشته باشد ، آیا باز توقیف خواهد شد؟

پاسخ وکیل ملکی:

چنانچه ملک به صورت قولنامه فروخته شده باشد

و اگر ثابت شود که ملک مربوط مرد میباشد قابل توقیف است.

خرید ملک ورثه ای

سوال:

میخواهم خانه را خریداری کنم که صاحبش فوت کرده و ورثه طرف معامله هستند.

آیا بدون حضور یکی از وراث این معامله قانونی است و مشکلی پیش نمیاد؟

پاسخ وکیل ملکی:

برای پاسخ به این موضوع باید قاطعانه عرض کنم که

برای معاملات ملکی ورثه ای باید تمام وراث حضور داشته باشند.

اما چنانچه یکی از وراث بخاطر مشغله کاری یا به هردلیل دیگری نتوانست در معامله حاضر شود

میتواند سهم خود را از طریق وکلات به دیگری بفروشد.

به غیره این صورت معامله نسبت به ورثه حاضر امکان پذیر است و شما میتوانید سهم وراثی که حاضر هستند را خریداری کنید.

تقسیم ملک مشاع

سوال:

آیا میتوان به تنهایی تقسیم ملک مشاع را تقاضا کرد؟

پاسخ وکیل ملکی:

مطابق ماده 589 قانون مدنی:

همه شرکا در ملک مشاع میتوانند هر زمان که خواهند تقاضای تقسیم کنند.

اگر قصد تقسیم ملک مشاع را داشتین در ابتدا از اداره ثبت محل ملک گواهی عدم افراز گرفته

و بعد در دادخواست خود با طرف دعوا قراردادن سایر وراث دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه تقاضا کنید.

(بیشتر بخوانید:وکیل ملکی و نحوه افراز ملک مشاع)

فسخ قرارداد ملک تجاری

سوال:

ملک تجاری را قرارداد یک ساله اجاره کرده ام، بخاطر آنکه سوددهی نداشت

درخواست فسخ قرارداد را بعداز 2ماه از مالک کردم اما مالک ملک تجاری حاضر به فسخ قرارداد نیست چکنم؟

پاسخ وکیل ملکی:

فسخ قرداد اجاره ای به تنهایی قابل اجرا نیست ، و برای اینکار اراده و خواست هر دو طرف ضروری میباشد

و شما بدون اضن و اجازه موجر نمیتوانید قرارداد را فسخ کنید.

اگر ملک را تخلیه کرده باشید باز تا زمان اتمام اجاره باید مبلغ ماهیانه اجاره را پرداخت نمائید

و به بهانه عدم سوددهی نمیتوانید از پرداخت آن خودداری کنید.

نتیجه: یاباید به کار خود در ملک تجاری ادامه دهید یا رضایت موجر را برای فسخ قرارداد جلب کنید.

 اصطلاحات حقوقی در معاملات ملکی

سوال:

این جلمه (اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش یا افحش از طرفین بعمل آمد) به چه معناست؟

پاسخ وکیل ملکی:

یکی از صطلاحات حقوقی که در معاملات ملکی خیلی بکار میرود این جمله است!

معنی:

طرفین کلیه اختیارات فسخ قرارداد، از جمله ادعای متضرر شدن را از خود ساقط کردند

و دیگر نمیتوانند تحت هیچ شرایطی ادعای فسخ کنند حتی اگر این ضرر بزرگ وقابل چشم پوشی نباشد،

مثلا بگویند: این ملک را خیلی گران خریدم. یا خیلی ارزان فروختم.

یا بگوید این خانه دارای عیوب و ایرادات مختلف است. یا چون بها وثمن معامله را ندادی پس قرارداد را فسخ میکنم و…

(بیشتر بخوانید:وکیل ملکی و اصطلاحات حقوقی املاک)

مستاجر و موجر

سوال:

اگر موجر ملک را به شخص دیگری بفروشد قرارداد با مستاجر چه میشود؟

پاسخ وکیل ملکی:

چنانچه صاحب ملک خانه خود را بفروشدف قرارداد او با مستاجر به قوت خود باقیست و دیگر لازم نیست مستاجر با صاحب خانه جدید قرارداد و دوباره امضا کند.

پرداخت مالیات در معاملات ملکی

سوال:

آیا بعداز پرداخت مالیات به هردلیل معامله بهم خورد آیا میشود مالیاتی که به اداره دارایی پرداخت کرده ایم را باز پس بگیریم؟

پاسخ وکیل ملکی:

اگر پس از پرداخت مالیات، به هر دلیلی معامله به هم خورد، حتما نامه ای را از دفترخانه مبنی بر تایید عدم ثبت معامله اخذ نمایید و کتبا از اداره دارایی درخواست کنید مالیات پرداختی را به شما بازگردانند.

اداره دارایی در چنینی مواقعی مکلف است ظرف 15 روز مالیات پرداختی را به شما بازگرداند.

 فسخ معامله در معاملات ملکی

سوال:

ملک مسکونی ام را به یکی از همکارانم فروخته ام و فقط نصف پول را پرداخت کرده است و برای پرداخت مابقی خرید خانه بهانه می آورد، آیا میتوانم معامله را فسخ کنم؟

پاسخ وکیل ملکی:

طبق قانون:

به محض انقاد قرارداد خریدار مالک زمین شده است و شما بدون موافقت وی نمی توانید به تنهای به انجام فسخ قرارداد بپردازید.

اگر خریدار پول شما را پرداخت نکرد، شما میتوانید دادخواست مطالبه ثمن(پول) قرارداد را به دادگاه محل تقدیم نمائید تا به صورت قانونی، خریدار اجبار به پرداخت پول خسارات وارده به شما گردد.

چنانچه خریدار پول شما را پرداخت نکرد، دادخواست مطالبه ثمن”پول” قرارداد را به دادگاه محل تقدیم نمایید تا به صورت قانونی، خریدار اجبار به پرداخت پول و خسارات وارده به شما گردد.

نکته:برای پیشگیری از این مسائل باید بدین صورت عمل کنید که درهنگام نوشتن قرارداد و قولنامه ویا مبایعه حتما ذکر کنید که در صورت عدم پرداخت پول تا زمان مشخصی، حق فسخ یکجانبه داشته باشید.

طلاق ملکی

سوال:

آیا می‌توان هنگام طلاق ملکی‌ را که‌ به‌ نام همسر کرده‌ام، بازپس گرفت؟

پاسخ وکیل ملکی:

اگر در مدت زمان معامله اهلیت و صلاحیت قانونی کافی و لازم برای انجام معامله وجود نداشته باشد، این مکان وجود خواهد داشت تا به اعتبار و صحت معامله خدشته وارد شود.

اما اگر سال ها از تاریخ معامله گذشه باشد دیگر چنین امکانی برای شخص بوجود نخواهد آمد و نمیتوان هنگام طلاق ملکی را که به نام همسر بوده باز پس گرفت.

مراحل ملک مشاع

سوال:

چه مراحلی باید گزارنده شود تا ملک مشاع به فروش برسد؟

پاسخ وکیل ملکی:

باید از طریق اداره ثبت و دادگاه اثبات شود که ملک، پلاک، زمین، غیرقابل افراز است.

هریک از شرکا میتواننددرخواست فروش دهند

بعداز دارخواست هر یک از شرکا،دادگاه باید دستور فروش دهد

و بعداز دستور فروش توسط دادگاه ملک از طریق مزایده به فروش برسد.

 شارژ ساختمان

سوال:

بنده مالک یک منزل مسکونی هستم که خالی از سکنه است و ماهاینه شارژ آن را پرداخت میکنم.در حال حاضر مدیریت ساختمان به بنده پیام دادند که هزینه تعمیر درب پارکینگ و آسانسور ربا پرداخت کنم؟

آیا واحدی که خالی از سکنه است به غیر از شارژ ماهیانه مبلغ دیگری هم باید پرداخت کند.

(بیشتر بخوانید:بهترین وکیل ملکی برای پاسخ به سوالات هزینه های ملک های اجاره ایی)

پاسخ وکیل ملکی:

طبق ماده 4 قانون مدنی:

تملک آپارتمان ها، حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است

با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی

تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد

و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.

?مطالب پیشنهادی مرتبط:

وکیل ملکی و آگاهی از شروط حقوقی معاملات املاک

وکیل ملکی و نکات حقوقی خرید و فروش املاک

*****

***

آسایش گستران مرکزمشاوره حقوقی معتبرتهران

همیشه حامی حقوق شما عزیزان است

با ما همراه باشید.

***

*****

5/5 (2)

اگر اطلاعات حقوقی خوبی دریافت کردید امتیاز دهید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *