وکالت فروش ملک در قانون چه شرایطی دارد
یکی از انواع روش‌هایی که خرید و فروش ملک به کار می‌رود، استفاده از وکالت است. فروش یا خرید وکالتی که از چند جهت کار را برای دو طرف آسان‌تر می‌کند و در عین حال باید توجه کافی به آن داشت. در واقع در این روش دو طرف با تنظیم وکالتنامه و بدون انتقال سند، ملک را معامله می‌کنند. اینکه چه دلایلی باعث خرید و فروش وکالتی‌ست و شرایط وکالت فروش ملک به چه صورت است، مواردی هستند که در این مطلب به آن‌ها می‌پردازیم.
وکالت
عقود و معاملات انواع مختلفی در قانون دارندکه یکی از آن‌ها وکالت است. به این معنا که یک طرف، دیگری را در انجام کاری نماینده خود کند.
شخص اول که وکالت می‌دهد، موکل و طرف دوم که انجام کار را به عهده می‌گیرد، وکیل و قراردادی که از این بابت بین طرفین تنظیم می‌شود نیز قرارداد وکالت است.
بر خلاف تصور رایج، وکالت فقط مربوط به پرونده‌هایی نیست که ما به وکلای دادگستری می‌سپاریم و آن‌ها وکیل ما برای پیگیری امور قضایی می‌شوند بلکه وکالت به دو صورت وجود دارد:
اول- وکالت قضایی: برای پیگیری امور در دادگاه‌ها و مراجع دادگستری که توسط وکیل دادگستری انجام می‌شود.
دوم- وکالت اداری: برای انجام امور اداری در مسائل مختلف و توسط افراد عادی یا وکلای دادگستری انجام می‌شود.
وکالت فروش
با توجه به آنچه در مورد قرارداد وکالت گفته شد، در خرید و فروش ملک یا حتی ماشین امکان دارد که فروشنده به خریدار وکالت در پیگیری امور اداری و انتقال سند را بدهد.
در این صورت خریدار برای انجام امور اداری، نیازی به حضور فروشنده ندارد و می‌تواند از جانب خود تمامی امور را پیگیری کند. نکته‌ای که در این مورد باید به آن توجه کنید این است که معمولا با تنظیم قرارداد وکالت خریدار بخشی از پول یا تمامی آن را به فروشنده منتقل می‌کند. با این فرض که این قرارداد، قرارداد خرید ملک است. در حالی‌که هر نوع خرید و فروشی باید در قالب عقد بیع یا همان خرید و فروش بین آن‌ها تنظیم شود و به امضا برسد.
شرایط وکالت فروش ملکدلایل وکالت فروش
همیشه مطمئن‌ترین روش برای خرید و فروش ملک، انتقال سند و به نام زدن آن در دفاتر اسناد رسمی‌ست اما گاهی این امکان برای طرفین وجود ندارد و به همین دلیل از وکالت فروش استفاده می‌شود. این دلایل متفاوت هستند:
برای مثال یکی از رایج‌ترین مواردی که باعث معاملات وکالتی می‌شود، حاضر نبودن سند است. به این صورت که مالک، پس از تکمیل ساختمان و پیش از گرفتن سند تفکیکی اقدام به فروش چند واحد از آپارتمان می‌کند. در این فرض به دلیل حاضر نبود سند مجزا، طرفین نمی‌توانند فرآیند انتقال سند را در همان زمان انجام دهند، در نتیجه اقدام به معامله وکالتی می‌کنند.
همچنین اگر سند ملک در رهن بانک باشد، امکان انتقال سند برای خریدار و فروشنده وجود ندارد، در نتیجه در صورتی که فروشنده بخواهد پیش از پایان اقساط و فک رهن، ملک را بفروشد، می‌توان از وکالت فروش ملک استفاده کند.
از دیگر دلایل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- بالا بودن هزینه انتقال برای دو طرف
- کوتاه کردن فرآیند انتقال سند
- مفقود شدن سند ملک
- فرار مالیاتی فروشنده
- و…
شرایط وکالت فروش
در خرید و فروش ملک، دو طرف به عنوان خریدار و فروشنده وجود دارند که رعایت شرایطی از جانب هر دو ضروری‌ست. در واقع گاهی نبود اطلاع کافی از قوانین و قواعد وکالت فروش ممکن است، هر یک از طرفین خسارات زیادی را متحمل شود که عموما خریدار بیشترین ریسک‌ها را تحمل می‌کند. برخی از این شرایط را به‌صورت خلاصه می‌توان این گونه بیان کرد:
تنظیم مبایعه‌نامه و وکالتنامه
وکالت یک نوع قرارداد است که در آن وکیل، صرفا نماینده موکل است.
به این معنا که اگر کاری به او سپرده شود، خود موکل هم می‌تواند شخصا آن را انجام دهد.
در نتیجه اگر وکالت فروش بین طرفین تنظیم شود، فروشنده می‌تواند به شخص دیگری هم وکالت داده و ملک را بفروشد. تنها راه‌حلی که می‌توانید برای جلوگیری از این کار از آن استفاده کنید،
تنظیم مبایعه‌نامه رسمی است که نشان دهنده معامله خرید و فروش بین شما باشد.
وکالت بلاعزل
یکی از اشتباهات رایج خریداران این است که تصور می‌کنند با داشتن وکالت بلاعزل از فروشنده،
همه حقوق آن‌ها تامین می‌شود. این در حالی‌ست که وکالت بلاعزل به این معناست که یکی از طرفین به‌صورت یک جانبه نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند.
در حالی که در وکالت ساده این امکان برای هر یک از طرفین وجود دارد.
اما باید بدانید که در هر یک از انواع وکالت، فوت فروشنده یا خریدار یا دیوانگی او باعث از بین رفتن وکالت می‌شود و اگر شما، خریدار باشید و فروشنده فوت کند، ملکی که وکالت آن را دارید به ورثه فروشنده منتقل می‌شود مگر آنکه مبایعه‌نامه داشته باشید و این امر را ثابت کنید.
ضرورت انتقال سریع ملک
وکالت فروش برای انجام امور اداری و در نهایت تنظیم سند به خریدار داده می‌شود
و از زمان تنظیم وکالتنامه تا انتقال سند به نام خریدار ممکن است، اتفاقات زیادی از جمله:
فوت هر یک از طرفین یا فروش مال توسط فروشنده به افراد دیگر و…، حادث شود.
در نتیجه مطمئن‌ترین راه این است که در اولین فرصت سند را به نام خود انتقال دهید.
فروش وکالتی با چند وکالتنامه
همیشه این گونه نیست که مالک اصلی که ملک به نام اوست، فروشنده باشد،
به این صورت که ممکن است شما به عنوان خریدار، ملک را از شخصی بخرید که او هم ملک را وکالتی خریده است و به نام او سند منتقل نشده و این زنجیره تا چند دست وجود داشته باشد.
در این موارد لازم است، وکالتنامه اولیه که توسط مالک تنظیم شده را با دقت کافی مطالعه نمایید و از صحت آن مطمئن شوید.
مدت در وکالتنامه
یکی از موارد ضروری که در وکالت باید توجه کافی به آن داشته باشید این است که :
در متن وکالتنامه مدت تعیین نشده باشد.
چرا که همیشه زمان پیگیری امور اداری و انتقال سند از ابتدا مشخص نیست
و در نتیجه با ذکر مدت و انقضای آن، وکالت باطل می‌شود.
تنظیم وکالت فروش ملک به صورت رسمی
مهم‌ترین نکته‌ای که در رابطه با تنظیم وکالت فروش ملک باید به آن توجه کنید این است که :
وکالتنامه خود را به صورت رسمی یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید تا در استفاده و ارائه آن به مراجع اداری و قضایی مشکلی نداشته باشید.
در غیر این صورت تنظیم وکالتنامه اعتباری ندارد و اثبات آن بسیار مشکل است.
به علاوه مواردی که در وکالتنامه قید می‌کنید به اندازه رسمیت داشتن آن اهمیت دارد
و باید با دقت و توجه کافی آن را تنظیم نمایید.
چه بسا که یک مورد نادرست در وکالتنامه می‌تواند تمامی سرمایه شما را بر باد دهد.
از این رو توصیه می‌شود در تنظیم وکالتنامه فروش ملک خود با وکلای دادگستری مشورت نمایید.