وکالت بلاعزل و نکات حقوقی فروش املاک

فروش ملک به صورت دادن وکالت به وکیل یا شخص ثالث یکی از موارد شایع در معاملات است. گاهی معاملاتی وکالتی در صورت عدم توجه به نکات قانونی می تواند برای افراد دردسر ساز شود.در مطلب ذیل اطلاعاتی پیرامون وکالت بلاعزل و نکات حقوقی فروش املاک با آن برای شما همراهان گرامی تهیه مطرح نمودیم .

تنظیم وکالتنامه

با توجه به کثرت کارها در جوامع امروزی افراد ترجیح میدهند پیشبرد برخی از امور خود را به شخص دیگری بسپارند به همین جهت متناسب با کار مورد نظر، اقدام به تنظیم و عقد وکالتنامه می کنند.برای کارهای مختلف ،انواع وکالتنامه وجود دارد که می توان متناسب با امور مورد نظر تهیه و تنظیم نمود.

به موجب ماده ۶۵۶ ق.م (قانون مدنی):

یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید؛که طرفین آن موکل یعنی اذن دهنده و وکیل یعنی ماذون می باشد.

در تقسیم بندی قراردادها، عقد وکالت جزء عقود جایز به شمار می رود؛

تنظیم وکالت نامه

عقد جایز

عقد جایز آن است که هریک از طرفین عقد، هر وقت که بخواهد می تواند آن را فسخ نماید.

عقد لازم

به موجب ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله، حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه یعنی با خیارات یا اقاله به هم می خورد؛

مانندعقد بیع،اجاره،صلح،مزارعه،نکاح و…

در عقد وکالت هر یک از موکل و وکیل هر زمان که بخواهد می تواند، آن را فسخ و برهم بزند.و به موجب مفاد مواد ۶۷۸، ۹۵۴ و۶۸۳ قانون مدنی با موت، جنون و سفه زمانی که رشد موثر باشد و هرگاه متعلق و مورد وکالت از بین برود یا موکل آن را انجام دهد یا مدت زمان نمایندگی وکیل در مورد وکالت منقضی شود؛ وکالت منفسخ و ازبین می رود.

فروش اموال منقول و غیرمنقول با وکالت بلاعزل

در برخی از موارد به خصوص در فروش اموال منقول و غیرمنقول وکالتنامه ساده، کارساز طرفین نمی باشد و هدف های ایشان را محقق نمی کند؛ زیرا هر یک از موکل و وکیل می تواند آن رافسخ کنند و بر هم بزند؛

طرفین برای ایجاد یک رابطه مستقر و غیر قابل فسخ و غیر قابل عزل،وکالتی با عنوان وکالت بلاعزل تنظیم می کنند.

 عقد وکالت  به دو قسم تقسیم می گردد:

1. وکالت ساده
2. وکالت بلاعزل

(مطالعه بیشتر : تعریف وکالت بلاعزل به بیان وکیل دادگستری)

وکالت بلاعزل

به طور کلی به وکالتی گفته می شود که موکل دیگر حق عزل وکیل و فسخ وکالت را ندارد.

به تعبیر دیگر،وکالت ساده که عقدی جایز بود با بلاعزل شدن در حکم عقد لازم می شود و دیگر طرفین نمی توانند آن را فسخ و به هم بزنند و علت اصلی مبادرت افراد به وکالت بلاعزل و در خواست آنها از دفاتر اسناد رسمی به همین خاطر است.

شناخت وکالت بلاعزل

وکالتنامه های بلاعزل با جملات مختلفی در ضمن وکالت توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند که نوع وکالت با این جملات قابل شناخت می باشد؛ بعضی از این جملات:

• حسب الاظهار موکل ضمن عقد خارج و لازم که بین موکل و وکیل منعقد گردید موکل حق عزل وکیل را به مدت 8۰ سال(کمتر یا بیشتر) از خود سلب و ساقط نمود.
• موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را به مدت 4۰ سال(کمتر یا بیشتر) از خود سلب و ساقط نمود.
• موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را به طور کامل از خود سلب و ساقط نمود و غیره.

این عبارات و مشابه آن وقتی در متن عقد وکالت نوشته شود؛ نشان دهنده وکالت بلاعزل می باشد و دیگر موکل نمی تواند وکیل خود را عزل یا وکالت را فسخ نماید.

وکالت بلاعزل در فروش املاک

فرد با اخذ وکالت بلاعزل در فروش، مالک ملک نمی باشد ، وکالت در فروش صرفا اعطای نمایندگی از طرف موکل به وکیل است و هیچ حق مالکیتی برای او ایجاد نمی‌کند.

بنابراین اگر تنظیم سند رسمی به هر دلیلی برای طرفین مقدور نیست و می‌خواهند معامله وکالتی انجام دهند، در کنار وکالت بلاعزل در فروش، می بایست یک مبایعه‌نامه نیز تنظیم کنند، زیرا که با وجود این مبایعه‌نامه، حق مالکیت برای خریدار ایجاد می‌شود و در صورتی که فروش وکالت‌نامه ای ملک به هر دلیلی منفسخ شود، حق مالکیت فرد از بین نخواهد رفت و او این امکان را خواهد داشت که تنظیم سند رسمی به نام خود را تقاضا کند.

راه دیگر این است که در حین فروش وکالتنامه ای ملک در متن وکالتنامه قید شود که وکیل حق واگذاری یا فروش ملک به خودش را ندارد و حتی می توان قید کرد که وکیل حق دریافت ثمن معامله را نیز ندارد و تنها این امر برای مالک مقدور خواهد بود.

مدارك لازم جهت تنظيم فروش وكالتنامه ای ملک

• سند مالكیت
• بنچاق انتقال ملک به نام موکل
• شناسنامه و كارت ملی مالک
• كپی شناسنامه و كارت ملی وکیل

 

فروش وکالتنامه ای ملک و مشکلات آن

فروش ملک با وکالتنامه می تواند مشکلاتی را وجود آورد که در ذیل به آن اشاره شده است:

مشکلات وکالتنامه

توقیف مال بعد از فروش وکالتنامه ای ملک

امکان توقیف مال بعد از خرید وکالتی توسط طلبکاران فروشنده وجود دارد

زیرا ملک موردنظر هنوز به طور رسمی به نام فروشنده است لذا در قبال دیون وی قابل توقیف است.

جهت جلوگیری از چنین مشکلی، خریدار باید بتواند اثبات کند که قبل از توقیف مال توسط طلبکاران، این مال به وی منتقل شده است.

با اثبات این امر، وی می‌تواند رفع توقیف مال را بخواهد اما این امر نیز منوط به طرح دعوی در دادگاه و اثبات مقدم بودن معامله است و برای مدتی مال را از دسترس خریدار خارج می‌کند و به وی ضرر وارد می‌شود.

 

اختلاف میان خریدار و فروشنده

از مشکلات ناشی از فروش وکالتنامه ای ملک زمانی است که بین فروشنده و خریدار بعد از تنظیم وکالت بلاعزل در فروش، اختلاف بوجود آید و بعد از اعمال وکالت توسط وکیل، فروشنده هرگونه معامله بین خود و وکیل را منکر و مدعی دریافت ثمن معامله‌ وکیل ‌شود.

طبق عمومات قانون مدنی، از آن‌جا که وکیل به نمایندگی از فروشنده اقدام به فروش مال می‌کند، در صورتی که حق دریافت ثمن را داشته باشد، باید بعد از دریافت، آن را در اسرع وقت به موکل تحویل بدهد.

 لذا فروشنده نیز می‌تواند از وکالت بلاعزلی که به خریدار داده است، سوءاستفاده کرده و ثمن را از وی مطالبه و برای وی مشکل ایجاد کند.

این مشکل نیز با انعقاد یک مبایعه‌نامه عادی قابل حل است و فروشنده ثمن خود را به موجب مبایعه‌نامه عادی دریافت خواهد کرد.

جهت کارهای حقوقی و معاملاتی خود می توانید با آسودگی خاطر از یک وکیل پایه یک دادگستری مجرب استفاده کنید.

 

 سوالات مربوط به معاملات وکالتی از وکیل پایه یک دادگستری

ملکی خریداری شده اما انتقال سند به مشکل خورده است و فروشنده سخت در دسترس است، چه باید کرد؟

سولات از وکالت

خریدار به عنوان وکیل از فروشنده به عنوان موکل در دفاتر اسناد رسمی وکالت بلاعزل فروش بگیرد، تا پس از رفع موانع و در فرصت مناسب بدون حضور و نیاز موکل نسبت به انتقال رسمی آن اقدام نماید .

با اخذ این وکالت، موکل دیگر نمی تواند عقد وکالت را فسخ یا وکیل را عزل نماید ومشکلی در انتقال سند وجود ندارد.

اگردر عقد وکالت شرط شود که وکالت بعد از فوت موکل باقی است ، وکالت عزل نمی شود؟

تصورعموم بر این است ، در صورتی که در عقد وکالت شرط شود که وکالت بعد از فوت موکل باقی است ، وکالت با فوت از بین نمی‌رود.

این تصور نیز اشتباه است و ممکن است از این شرط استنباط شود که مقصود طرفین وصایت بوده است چرا که وکالت بعد از فوت موکل با هیچ شرطی باقی نخواهد ماند و لذا فرد نمی‌تواند وکالت خود را اعمال کند.

در این حالت،شخص میبایست اثبات کندکه عقدمیان او وفروشنده،وصایت بوده است ونه وکالت.

 اثبات این مورد نیز امری دشوار و گاه غیرممکن است.

 آیا موکل در وکالت بلاعزل می تواند خودش مورد وکالت را انجام دهد؟

وکالت بلاعزل با انجام مورد وکالت دو مقوله مجزا و جداگانه است

انجام مورد وکالت در وکالت بلاعزل توسط خود موکل منع قانونی ندارد

موکل می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده خودش آن را انجام دهد

در این صورت عقد وکالت منفسخ می شود.

چگونه متوجه شویم شخصی از ما وکالت نامه دارد؟

باید به دفترخانه مراجعه کرد و از طریق کد ملی از بود یا نبود وکالت نامه مطلع شد.

آیا وراث میتوانند نسبت به ملک ورثه ای با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کنند؟

در صورتی که وکالت بلاعزل صرفا بابت رسیدگی به مشکلات ملک باشد

ورثه نمی تواند ادعای مالکیت ملک داشته باشد.

برای اینکه متوجه شوید ادعای ایشان درست است یا نه باید متن وکالتنامه خوانده شود.

اگر از دادن وکالتنامه بلاعزل پشیمان شویم چه باید کرد؟

با توجه به ماهیت وکالت بلاعزل امکان عزل نمی باشد؛

در صورتیکه حق ضم وکیل(اضافه کردن وکیل جدید در مورد همان موضوع) از موکل سلب نشده باشد

می توانید با مراجعه به دفترخانه اقدام به ضم وکیل(انتصاب وکیل جدید برای همان موضوع) بنمایید.

 

*****

***

آسایش گستران مرکزمشاوره حقوقی معتبرتهران

همیشه حامی حقوق شما عزیزان است

با ما همراه باشید.

***

*****

5/5 (3)