نحوه فروش املاک مشاعی به بیان مشاور حقوقی

نحوه فروش املاک مشاعی به بیان مشاور حقوقی

در این نوشته قصد داریم تا در رابطه با نحوه فروش املاک مشاعی به بیان مشاور حقوقی بپردازیم. در این نوشته تلاش خواهیم کرد تا مفهوم فروش ملک مشاع و نحوه پیگیری آن از طریق مقام قضایی را به شما عزیزان توضیح دهیم.

در حقیقت امروزه یکی از مشکلاتی که افراد در فروش املاک با آن مواجه می شوند موضوع فروش املاک مشاع است. اما برخی از واژگان در این راستا وجود دارد که شاید برای برخی از افراد ناآشنا باشد، واژه هایی همچون ملک مشاع و افراز که در ادامه به توضیح آن ها به بیان مشاور حقوقی خواهیم پرداخت .

نحوه فروش املاک مشاعی به بیان مشاور حقوقی
نحوه فروش املاک مشاعی به بیان مشاور حقوقی

ملک مشاع

به بیان مشاور حقوقی ملک مشاع به معنی و مفهوم آن است که زمینی وجود داشته باشد و آن زمین به صورت جزء به جزء میان افراد مالک آن زمین تقسیم نشده باشد و سهم هر فرد از زمین به صورت روشن مشخص نشده باشد، به این گونه املاک ملک مشاع می گویند.

 

افراز

افراز در لغت به معنای بخش بخش کردن چیزی از چیز دیگر می باشد. اما به بیان مشاور حقوقی و به معنای حقوقی و بر اساس ماده 591 قانون مدنی دعوی افراز در حقیقت دعوای فرد شریک ملک مشاع با فرد شریک دیگر می باشد که به دلیل تقسیم مال این دعوا به وقوع پیوسته باشد.

 

به گفته مشاور حقوقی مواردی که قبل از مراجعه به مقام قضایی باید انجام دهید

به گفته مشاور حقوقی قبل از هر اقدامی مانند شکایت و ایجاد پرونده درمقام قضایی می بایست به برخی از نکات به طور جدی و دقیق توجه نمایید. در مواردی که یک ملک را نتوان به طور کامل افراز کرد و اداراتی همچون اداره ثبت و مقام قضایی بر این موضوع اشراف پیدا کنند، دادگاه اجازه لازم برای فروش ملک مشاع را نخواهد دارد.

به گفته مشاور حقوقی و با استناد به ماده 4 در رابطه با املاک افراز و مشاع آمده است : ” ملكی كه به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یك از شركاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود”.

به گفته مشاور حقوقی هر یک از افرادی که در مال مشاع شریک هستند و خواهان افراز ملک هستند می بایست افراز ملک را به نزدیک ترین اداره ثبت اعلام نمایند.

همچنین بر اساس ماده 101 قانون شهرداری پس از آن که خواسته شما ثبت شد، رئیس ثبت ، نامه ای را به شهرداری منطقه ارسال می کند که در آن خواهان تعیین قابل افراز بودن ملک خواهد بود.

در ادامه پس از آن که کارشناسان از ملک بازدید کردند و تشخیص دادند که ملک قابل افراز نیست، نامه ای را به اداره ثبت ارسال می نمایند و اداره ثبت به فرد و یا افراد متقاضی بر اساس ماده 4 قانون گواهی عدم افراز بودن ملک را صادر خواهد کرد تا از طریق مراجع قضایی ملک بفروش برود.

نحوه فروش املاک مشاعی به بیان مشاور حقوقی
نحوه فروش املاک مشاعی به بیان مشاور حقوقی

آیا دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز قابل تجدید نظر خواهی است

در خصوص تجدید نظر در رابطه با فروش ملک مشاع غیر قابل افراز حقوقدانان نظرات مختلفی دارند که در ادامه میخواهیم دو مورد از آن را برای شما عزیزان به بیان مشاور حقوقی توضیح دهیم.

مورد اول :

به گفته مشاور حقوقی دستور فروش ملک مشاع صراحتا به عنوان یک حکم قضایی در نظر گرفته نمی شود، بلکه این دستور یک تصمیم شکلی می باشد و دادگاه در دعاوی افراز و فروش ملک مشاع رسیدگی قضایی نمی کند و به موجب آن دادرسی نیز صورت نمی پذیرد.

این موارد در غالب یک رسیدگی نهایی تصمیمی را اتخاذ می نماید که ماهیت آن به صورت شکلی می باشد و در نتیجه به دلیل آنکه این موضوع یک امر ترافعی مد نظر نیست، دادرسی و حکم قضایی معمول برای آن صادر نمی شود و بر همین اساس، حکم فروش قطعی و غیر قابل تجدید نظر تلقی خواهد شد.

 

مورد دوم :

به بیان مشاور حقوقی و با استناد به ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع که در سال 1357 به تصویب رسیده است، چنین مقرر شده است که حکم ملک مشاع غیر قابل افراز در غالب رای نمی باشد. دلیل این امر آن است که در این موارد درخواست افراد دعوا تلقی نمی شود و در نتیجه رسیدگی قضایی و دادرسی نیز صورت نمی پذیرد و محکومی در این موارد وجود ندارد.

همچنین در ادامه مشاور حقوقی می گوید، دادگاه صرفا دستور فروش را صادر می کند و فروش ملک و افراز آن توسط قسمت اجرای احکام مدنی صورت می پذیرد. همچنین در ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع که در سال 1357 به تصویب رسیده است، آمده است که به طور کلی قوانین اجرایی این قانون بر اساس آیین نامه ای می باشد که توسط وزارت دادگستری به تصویب رسیده است.

در اینجا می توان استنباط کرد که قانون گذار نوع اجرای قانون را فارغ از تشریفات دادرسی مدنی می داند و بر همین اساس حکم دادگاه را در این موارد از نوع دستور فروش مقرر کرده است و به دلیل آن که طبق ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی فقط احکام دادگاه ها قابل اعتراض است، این دستور از نوع احکام محسوب نمی شود تا قابل اعتراض و تجدید نظر باشد.

تقاضای افراز ملک مشاع را به چه مرجعی تقدیم کنیم؟

سوالی که همیشه برای افراد مطرح میگردد این است که در خواست افراز ملک مشاعی را به چه مرجی باید تقدیم نمایند ؟

در صروتی که یک یا چند نفر از شرکای مال مشاع بخواهند مال مورد نظرشان را افراز نمایند 2 حالت رخ میدهد:

در صورتی که جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد ، بایتسی درخواست افراز خود را به واحد ثبتی محل ملک تقدیم نمایند . باید بدانید که در صورت خاتمه جریان ثبتی ملک دیگر ثبت یا عدم ثبت ملک در دفتر املاک مطرح نمیباشد. به هرجال واحد ثثبتی محل ملک با توجه به رعایت تشریفات و مقررات حقوقی مورد نظر تقاضای افراز ملک را مورد بررسی قرار میدهد.

حالت دومی که ممکن است رخ دهد زمانی است که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد. ر آن صورت بایستی شریک یا شرکا تقاضای خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم نمایند.

 

اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، بله یا خیر؟

ممکن است شرکای ملک مشاعی به تصمیمی که واحد ثبتی برای افراز ملک گرفته است معترض باشند . این اعتراض میتواند شامل هر اقدامی از سوی واحد ثبتی مورد نظر در رابطه با ملک مشاعی باشد. در آن صورت یک یا چند نفر از شرکا میتوانند در مدت ده روز پس از اعلام تصمیم واحد ثبتی در دادگاه شهرستانی که ملک در آنجا واقع شده است به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند. نکته قابل توجه این است که پس از بررسی و حکم نهایی دادگاه ، حکم دادگاه قابل رسیدگی فرجامی میباشد.

فروش ملک مشاء بدون اجازه تمام شرکا ممکن است؟

برای پاسخ به این سوال باید دو نوع فروش ملک مشاء را از هم تفکیک نماییم. در صورتی که شریکی بدون توافق تمامی شرکای دیگر کل مال مشاء را بفروشد این فروش باطل و جرم میباشد . این فروش برابر یا انتقال مال غیر میباشد .

منتها ، اگر شریک تنها سهم خود از ملک مشاعی را بفروشد ، فروشش صحیح میباشد و جرم نیست. تنها باید برای تسلیم ملک اجازه ی سایر شرکا را نیز بگیرد.

 

حق شفعه

حق شفعه زمانی اتفاق می افتد که ملک مشاعی دارای تنها دو شریک و مالک باشد . در صورتی که یکی از شرکا سهم خود را بفروشد همانطورکه قبلا گفتیم این فروش صحیح و درست میباشد اما نکته ای که وجود دارد این است که شریک دیگر میتواند حق شفعه داشته باشد . در این حال ، شریکی که حق شفعه دارد با اعمال حق شفعه خود میتواند سهم فروخته شده شریک خود را با همان قیمتی که به ایشان فروخته خریداری نماید .

 

اجاره ملک مشاعی ممکن است؟

باید در نظر داشته باشید، علی رغم آنکه اجاره ملک مشاء جائز است و هریک از شرکا میتوانند ملک مشاءی را اجاره دهند ،اما، تسلیم عین مستاجره به مستاجرموقوف است به اذن شریک. یعنی تمامی شرکا باید به اجاره ملک توسط شریکشان رضایت دهند در غیر این صورت اجاره مذکور غیرنافذ است و بار حقوقی ای بر آن مترتب نمیشود.

 

انتقال ملک پس از ثبت

براساس ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هرزمان که ملک مشاعی به فردی منتقل شود ، تمامی اسناد مالکیت پیشین باطل میگردد و سند مالکیت جدیدی برای فرد صادر میگردد .

 

دستور فروش ملک مشاع، مراحل و زمان تقریبی

برای دریافت دستور فروش ملک از سوی دادگاه برای املاکی که مورد افراز قرار نمیگیرند ، در ابتدا باید غیرقابل افراز بودن ملک توسط واحد ثبتی یا دادگاه محل ملک محرز گردد سپس درخواست فروش توسط یکی یا تعدادی از شرکا به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم گردد ، پس از آن که قرار کارشناسی و دستور فروش ملک از سوی دادگاه صادر گردید قرار بر برگزاری مزایده ای برای فروش ملک گذاشته میشود.

زمان تقریبی انجام و اتمام این مراحل 3 تا 6 ماه میباشد که این زمان ممکن است کمی بیشتر و یا کمتر گردد.

نکته قابل تامل این است که الزامی به حضور شرکا یا اشخاص ثالث در این مزایده نمیباشد و یکی از شرکا میتواند با شرکت در مزایده ملک را خریده و به صورت قانون تصاحب نماید.

 

مزاید ملک غیرقابل افراز چگونه است؟

در صورتی که ملک قابل افراز نباشد و یکی از شرکا درخواست فروش ملک مشاعی را داشته باشد و به همراه مدارک مورد نیاز از طریق دفاتر خدمات قضایی درخواست خود را تنظیم و ارسال نماید ، دادگاه پس از بررسی درخواست و مدارک و اسناد ملک ، بدون تعیین وقت رسیدگی دستور فروش ملک را صادر می نماید.

در این صورت دادنامه ای توسط دادگاه به اجرای احکام محل وقوع ملک صادر میگردد و دستور قضایی جهت اجرای مزایده برای فروش ملک داده میشود تا در این صورت با فروش ملک شرکا با توجه به درصد شراکتشان در ملک ، سهم مالی خود را دریافت نمایند.

 

 

5/5 (7)

اگر اطلاعات حقوقی خوبی دریافت کردید امتیاز دهید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *