مهم ترین نکات حقوقی در خرید املاک موروثی
قبل از خرید ملک ورثه ایی احتیاج است تا جهت جلوگیری از هر نوع مشکل احتمال در آینده، با مهم ترین نکات حقوقی در خرید املاک موروثی آشنا شوید، املاک موروثی در واقع املاکی هستند که صاحب آن از دنیا رفته است و مطابق با قوانین و مقررات، به وراث متوفی رسیده است. در ادامه سعی کردیم تا جای ممکن مهم ترین نکات رو برای شما در خرید املاک موروثی بیان کنیم.
ملک موروثی
پس از آن که مالک فوت می‌کند مطابق با قانون انحصار وراثت، املاک متوفی به وراث منتقل می گردد، مگر این که وصیتنامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد. وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می‌کنند، یا اینکه اموال منقول به جای مانده از متوفی را می فروشند و مبلغ بدست آمده از فروش را به نسبت سهم‌الارث بین خودشان تقسیم می کنند و مالکیت مشاع را از بین میبرند.
نکات مهم قبل از خرید ملک ورثه ایی
اگر می خواهید ملک موروثی بخرید ، می بایست در هنگام انجام صحبت های اولیه قبل از خرید و تنظیم مبایعه نامه، به نکات حقوقی آن با حوصله دقت فرمائید تا در آینده با مشکلی حقوقی مواجه نشوید.
خیلی از افراد در جامعه به دلیل آشنا نبودن به نکات حقوقی مهم در خرید املاک ورثه ایی دچار خسارت های سنگینی شدند که آنها را به شدت دچار مشکل کرده است از این رو توصیه گروه آسایش گستران به شما همراهان عزیز این است که در طی مراحل خرید ملک موروثی حتما با یک وکیل پایه یک دادگستری ویا وکیل ملکی زبده همراه شوید تا از بروز هرنوع مشکل حقوقی در آینده مصون بمانید:
ارائه اصل سند مالکیت
سند مالکیتاحراز مالکیت شخص و یا اشخاصی است که به عنوان مالک قصد فروش ملک را دارند یکی از مهم ترین نکاتی است که در هنگام انجام صحبت های اولیه پیرامون خرید املاک بایستی مورد توجه قرار بگیرد.
چنانچه ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، بایستی سند مالکیت به نام شخصی باشد که فوت نموده و به سبب ارث به وراث متوفی انتقال یافته است. این امر با دقت نظر در صفحه اول سند مالکیت ابرازی و یا ملاحظه صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات سند قابل احراز خواهد بود.
ارائه گواهی حصر وراثت
درخصوص اینکه آیا تمامی وراث موافق و آماده فروش ملک موروثی هستند یاخیر،بررسی لازم صورت پذیرد وسپس از وراث گواهی حصر وراثت مطالبه گردد.
بیشتر بخوانید : وکیل دادگستری و بیان نحوه انحصار وراثت
بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
معمولاً برخی اشخاص در زمان حیات خود، وصیت نامه رسمی تنظیم می نمایند و در ضمن آن عین و منافع تمام یا قسمتی از یک ملک خود را به نفع شخص معین و یا در جهت صرف در امور خیریه تقدیم می‌کند.
گاهی مواقع موضوع وجود وصیت نامه از متوفی در گواهی حصر وراثت، به صراحت درج می‌شود و خریدار می‌تواند با اندکی دقت در متن گواهی حصر وراثت به این موضوع پی ببرد.
ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
مطابق مقررات قانون مالیت‌های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات و الحاقات بعدی آن، پس از فوت هر شخص، وراث متوفی موظف هستند حداکثر ظرف مهلت 6 ماه از تاریخ فوت اظهار نامه مالیاتی بر ارث نمایند در اظهار نامه مالیاتی بایستی تمامی اموال و دارایی و دیون و واجبات مالی متوفق درج شود.
ممیز حوزه مالیاتی پس از احتساب تمامی دارایی و ملحوظ نظر قرار دادن میزان بدهی های متوفی، چنانچه موضوع مشمول معافیت مالیاتی نباشد، مالیات منعلقه را محاسبه و از وراث دریافت می‌کند و در برگ مفاصا حساب مالیاتی مشخصات املاکی که توسط وارث معرفی و مالیات آن دریافت شده است، درج می شود.
وراثحضور وراث در هنگام انجام معامله ملک ورثه ایی
درصورت متعددبودن وراث بایستی درهنگام تنظیم مبایعه نامه، همه آنها حضور داشته باشند وذیل مبایعه نامه راامضا نمایند.
عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث و یا تعیین و نصب قیم برای آن
چنانچه در بین وراث شخص و یا اشخاص صغیری وجود داشته باشند، بنابه حکم قانونی آنها از تصرف در اموال و حقوق مالی خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند و اداره اموال و حقوق مالی آنها توسط شخصی به نام «قیـّم» که به وسیله دادستان پیشنهاد و توسط دادگاه منصوب می گردد، انجام می‌شود.
پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله املاک موروثی
پرداخت سهم وراث
اموال غیر منقول به جا مانده از متوفی متعلق به همگی وراث می‌باشد و هر یک از وراث به میزان سهم الارثی که مطابق قانون به او تعلق قرار می‌گیرد در اموال غیرمنقول موضوع مورد معامله شریک می‌باشند.
چنانچه اموال غیر منقول موروثی مورد معامله واقع شود،خریدار بایستی سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر یک از آن ها را صرفا به خود وی و یا به شخص که برای دریافت مبلغ معامله وکالت و نمایندگی دارد تسلیم نماید.
درج شماره و مشخصات مدارک
به منظور پیشگیری از موانع و مشکلات بعدی توصیه می‌گردد، در متن جامعه نامه تنظیمی بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات ابرازی توسط وراث اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، وکالت نامه، وصیت نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر در ملک مورد معامله و غیره درج شو و علاوه بر آن خریدار تصویری از مدارک و مستندات یاد شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری نمایند.
بر این اساس چنانچه بعد از تنظیم مبایعه نامه و قبل ازحضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی بوجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می تواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مراجع قضایی در مقام احقاق حقوق خود برآید و در آن صورت درج مشخصات مستندات ابرازی در هنگام تنظیم مبایعه نامه، میزان پیروزی خریدار در بدست آوردن رای دادگاه به نفع خود و همچنین سرعت در اجرای رای دادگاه بیشتر خواهد بود.
سوالات مربوط به املاک موروثی
سوالات
درصورت عدم امضای یک ورثه در مبایعه نامه ،وضعیت انتقال ملک به چه صورت خواهد بود؟
درصورت عدم امضا مبایعه نامه توسط حتی یک نفر از وراث در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد، زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده‌اند، قادر به تصرف در آن نخواهند بود.
با ارائه وکالت نامه از سایر وراث می توان املاک موروثی رو فروخت؟
اگریکی ازوراث از سوی سایر وراث که درهنگام انجام معامله حضورندارندوکالتنامه رسمی برای فروش ارائه نماید،میبایست به چندنکته توجه گردد:
اول درخصوص اعتباروکالت نامه ارائه شده وعدم عزل وکیل ازسمت وکالت بررسی لازم صورت پذیرد.
دوم موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل مورد بررسی واقع و ملاحظه شود که آیا وکیل حق فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد یا خیر؟
سوم در ارتباط با احراز سمت و اختیار وکیل برای دریافت ثمن و مبلغ معامله است.
ماده 665 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد :”وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست …” بنابراین با عنایت به صراحت و روشنی ماده قانون مذکور، خریداربایستی علاوه بر احراز اختیار وکیل برای فروش ملک مندرج در وکالتنامه در مورد سمت و اختیار او برای دریافت ثمن و مبلغ معامله نیز یقین حاصل نماید.
آیا قیم می تواند اموال غیر منقول متعلق به صغیر را بفروشد؟
قیم مجاز به فروش اموال غیر منقول متعلق به شخص صغیر نمی‌باشد .خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومت شخص صغیر می‌باشد علاوه برقیم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن در فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید.
اگر خریدار،سهم وراث را به یک ورثه پرداخت کند تا او بین مابقی وراث مبلغ را تقسیم کند،قانونی است؟
در این صورت ممکن است بین وراث و خریدار اختلاف بوجود بیاید و حداقل نتیجه آن، این خواهد بود که اگر وراثی مدعی عدم دریافت سهم خود از مبلغ معامله شوند و از حضور در دفترخانه و تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال، خودداری نماید، مبلغی که خریدار پرداخت کرده است ضایع خواهد شد.
در این صورت خریدار می بایست مجدد به صورت رسمی ،سهم هر ورثه را به خودهمان شخص پرداخت کند.
اگر پس از معامله مشخص گرددکه بخشی ازملک طی وصیتنامه متعلق به شخص دیگراست،نتیجه معامله چه خواهد بود؟
بهتر است خریداردرهنگام انجام معامله یک ملک ،از وراث درموردوجودویا عدم وجود وصیت نامه ازمتوفی تحقیق وبررسی لازم رابعمل آورد .
حال اگر مشخص گردد که قسمتی از ملک مورد معامله به نفع شخص دیگری وصیت شده است
حضور آن شخص نیز در هنگام تحریر و امضاء مبایعه نامه ضروری و لازم است.
درغیر اینصورت شخصی که قسمتی ازملک به نفع اووصیت شده،می‌تواند دردادگاه به طرفیت وراث وخریداراقامه دعواکرده ومعامله راابطال نماید.
فرم مالیاتی شماره ۱۹ چیست؟
فرمی است که توسط اداره دارایی صادر می شود:
درآن مشخصات کامل ملک ذکر می شود که علاوه بر آن مالیات بر ارث از ورثه دریافت شده است.
اگر یکی از ورثه محجور یا صغیر باشد حکم چیست؟
سهم او به ولی، قیم یا وصی وی سپرده می شود.
حدود اختیارات وکیل در فروش املاک موروثی چگونه تعیین می شود؟
حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه تعیین خواهد شد که دو حالت وجود دارد:
اجازه فروش و اجازه دریافت ثمن معامله.
احراز این امر مهم است که بدانید طرف مقابل تان اجازه فروش ویا دریافت ثمن معامله را دارد یا خیر.
اگر ورثه ای در خارج از کشور زندگی کند معامله ملک چگونه خواهد بود؟
اشخاصی که در کشور حضور ندارند باید وکالتنامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
در صورت نیاز به کسب اطلاعات بیشتر با مشاوران ما در ارتباط باشید
*****
***
آسایش گستران مرکزمشاوره حقوقی معتبرتهران
همیشه حامی حقوق شما عزیزان است
با ما همراه باشید.
***
****