تخلیه ملک استیجاری از دیدگاه وکیل دادگستری

تخلیه ملک استیجاری از دیدگاه وکیل دادگستری

در این مقاله قصد داریم تا به بحث تخلیه ملک استیجاری از دیدگاه وکیل دادگستری بپردازیم. از جمله بحث هایی که در زمان نوشتن قرارداد میان مالک و مستاجر مطرح است، بحث تخلیه ملک می باشد. بر طبق گفته قانون و نظر وکیل دادگستری ، پس از پایان زمان قراردادی که بر روی آن مالک و مستاجر تفاهم کرده اند ، بایستی مستاجر هر چه سریع تر اقدام به تخلیه ملک نماید.

به گفته وکیل پایه یک دادگستری در صورتی که مستاجر بدون تفاهم و هماهنگی با مالک، ملک را تخلیه نکند، مالک می تواند با مراجعه به مرجع قضایی اقدام به اخذ حکم تخلیه کند. در نتیجه بایستی به این نکته توجه کنیم که قرارداد میان مالک و مستاجر یه قرارداد مدت دار است و پس از سپری شدن مدت زمان قرارداد، قرارداد دیگر اعتبار قانونی ندارد و مالک می تواند اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید.

در مواردی پیش می آید که مستاجر و مالک بر سر تمدید قرارداد اجاره ملک به تفاهم نمی رسند. در این موارد پیش می آید که مستاجر به دلایل گوناگون ملک را تخلیه نمی کند و از همین نقطه مشکلات و درگیری های میان مالک و مستاجر شروع می شود. برای اینکه به طور درست بحث تخلیه ملک استیجاری از دیدگاه وکیل دادگستری را بتوانیم مورد بحث قرار دهیم لازم است از نوع قرارداد اجاره ملک که به دو صورت اجاره نامه رسمی و اجاره نامه عادی است، مطلع شویم.

 

تفاوت اجاره نامه رسمی و اجاره نامه عادی از نظر وکیل دادگستری

اجاره نامه عادی

بر طبق قانون و استناد به وکیل پایه یک دادگستری ، قراردادهای عادی در حقیقت از نوع قراردادهای غیر رسمی محسوب می شوند. قراردادهای عادی و یا قرارداد های غیر رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمی شوند. این نوع قراردادها عموما در بنگاه های املاک و یا به صورت دستی بر روی برگه نوشته و تنظیم می شوند. پس بهتر است توجه لازم را در زمان تنظیم اینگونه قراردادها داشته باشید تا به گونه ای آن را تنظیم کنید که شرایط لازم برای استناد قانونی را داشته باشد.

به گفته ماده 2 قانون روابط مستاجر و موجر سال 76 و همچنین نظر وکیل پایه یک دادگستری ، در مواردی که قرار داد به صورت غیر رسمی و یا قرارداد اجاره عادی تنظیم شده باشد، لازم است تا دو نفر که هر دو مورد اعتماد طرفین قرارداد هستند شاهد و ناظر بر بسته شدن قرارداد باشند. به گفته وکیل دادگستری در مواردی که ملک استیجاری ، مسکونی باشد ، تقاضا تخلیه ملک توسط مالک، به شورای حل اختلاف ارسال می گردد. اما در مواقعی که تجاری باشد و شامل حق کسب و سرقفلی ملک باشد، تقاضای تخلیه به مراجع قضایی ارسال می شود تا به آن رسیدگی شود.

اجاره نامه رسمی

بر طبق گفته های وکیل پایه یک دادگستری در قرارداد رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، در خواست حکم تخلیه زمان بر می باشد.

پس از بررسی اعتراض در صورتی که رای مثبت به نفع مالک صادر شد، مالک به دفترخانه اسناد رسمی که در آن اقدام به تنظیم قرارداد با مستاجر کرده است مراجعه می کند، و در آنجا درخواست اجرائیه خواهد کرد. بعد از انجام این مرحله مستاجر می تواند ظرف مدت ده روز بار دیگر اقدام به اعتراض نماید. در پایان این مسیر طولانی در صورتی که مستاجر اعتراضی به حکم صادر شده نداشته باشد، امکان تخلیه برای مالک میسر می شود.

لازم است توجه داشته باشید در مواقعی که مستاجر به ملک خسارت و یا ضرری وارد کرده باشد، مالک حق ندارد تا خود میزان خسارت را از مبلغ رهن کسر کند. برای این کار لازم است تا موجر دادخواست خود را به مقام قضایی ارائه و از دایره اجرای دستور تخلیه پیگیری نماید.

مواد مهم از نگاه وکیل پایه یک از آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 :

مورد اول

برای اجرای دستور تخلیه ملک نیازی به صدور اجرائیه از جانب مقام قضایی نیست و به دست مامور ابلاغ و اجرا می شود.

مورد دوم

مامور موظف است دستور تخلیه ملک را ظرف مدت 24 ساعت به مستاجر ارائه دهد و از مستاجر رسید دریافت نماید.

مورد سوم

در مواردی که مستاجر از ارائه رسید تحویل حکم تخلیه به مامور خودداری کند، مامور حکم بایستی این مورد را در ابلاغیه درج نماید. همچنین بایستی طی مدت زمان سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور ابلاغ شده اقدام کند.

مورد چهارم

بر طبق قانون و به گفته وکیل پایه یک دادگستری در صورتی که مستاجر خود در محل برای دریافت حکم تخلیه حضور نداشته باشد مفاد دستور به یکی از خویشاوندان و بستگان وی که از نظر ظاهری به سنی رسیده باشد که موضوع برای او اهمیت لازم را داشته باشد، ابلاغ خواهد شد.

حکم تخلیه قبل از انقضای قرارداد

در صورت پیش آمد برخی موارد مالک میتواند پیش از انکه قراردادش با مستاجر به اتمام برسد حکم بر تخلیه بگیرد. برای مثال در زمانی که مستاجر مورد اجاره را کلا یا جزئا بدون اجاره مالک اجاره داده باشد ، در صورتی که ملک برای امر مشخصی اجاره داده شده باشد و مستاجر عمل دیگری را در آن ملک مشغول شود ، در صورتی که ملک نیاز به بازسازی داشته باشد و بابت تعمیر و بازسازی از شهرداری و سازمان مربوطه مالک مجوز دریافت نموده باشد و در انتها در صورتی که مالک خودش به ملک نیاز داشته باشد و ضرورت این امر را بتواند در دادگاه اثبات نماید .

 

تفاوت دعوای تخلیه با خلع ید و رفع تصرف

درخصوص خلع ید باید عنوان نمود که دعوای خلع ید شامل سه عنوان خلع ید به معنای اخص یعنی دعوای مالکیت ، دعوای تصرف شامل رفع مزاحمت ، ممانعت از حق و تصرف عدوانی و تخلیه ید که مربوط به مواردی که قراردادی هستند مانند اجاره میباشد.

با این حال منظور از خلع ید اخراج متصرف غیرقانونی و غاصب از یک ملک میباشد . در واقع باید بیان داشت که خلع ید با تخلیه ید متفاوت میباشد . در واقع تخلیه ید به یک قراردادی میان طرفین اشاره دارد در صورتی که در خلع ید قراردادی میان طرفین وجود ندارد.همچنین در دعوای تخلیه ید اثبات مالکیت ضروری نمی باشد. همچنین دعوای تخلیه ید برخلاف خلع ید در مورد اموال منقول و غیر منقول است.

نحوه اجرای دستور تخلیه

نکته قابل توجه در این خصوص این است که اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور ابلاغ و اجرا میگردد.

دستور تخلیه ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت میکند. در صورتی که مستاجر از دریافت ابلاغیه امتناع نماید ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام میشود.

موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره نامه ها

براساس قانون و عرف رایج در برخی موارد قرارداد اجاره به صورت خودکار دیگر تمدید نمیشود و به نوعی از این امر استثنا شده اند . برای مثال در زمانی که مالک ملک مورد اجاره رو فروخته باشد یا برای بازسازی و تعمیر از مرجع ذی ربط مجوز اخذ نموده باشد و یا مستاجر در دور قبلی اجاره خویش با تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی به موقع انجام تکلیف ننموه باشد.

عذم پذیرش افزایش مبلغ اجاره بها و ودیعه نیز از جمله ماردی است که مانع تمدید خودکارقرارداد اجاره میشود.

مورد بعدی ای که از تمدید خودکار قرارداد اجاره استثنا شده است ازدواج رسمی فرزند مالک و همچنین در صورتی که مالک صرفا  دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید شورای حل اختلاف با مراجع قضایی رسیده باشد.

تکلیف ودیعه پس از اجرای حکم تخلیه

پس از آنکه حکم تخلیه اجرا میگردد مبلغ ودیعه ای که موجر به حساب دادگستری واریز نموده است به مستاجر پرداخته میشود . در این حال ، در صورتی که موجر مدعی عدم پرداخت اقساط اجاره بها یا ورود خسارت به ملک باشد همزمان با تودیع ودیعه به دادگستری گواهی طرح دعوا اجاره بها یا مطالبه خسارت وارده از یوس مستاجر را نیز به شورای حل اختلاف ارائه نموده تا معادل مبلغ مورد نظر از ودیعه کسر و سپس به مستاجر داده میشود.

به تعویق انداختن حکم تخلیه

پس از آنکه مهلت قانونی تخلیه ملک توسط مستاجر تمام میشود وی ملزم به تخلیه و تحویل ملک به مالک آن میباشد ف در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید مالک میتواند نسبت به تخلیه ملک خویش اقدام قانونی نماید . در این حالت معمولا دادگاه تا مدت یک هفته حکم و دستور تخلیه صادر مینماید .

یکی از رایج ترین دعاوی میان مالک و مستاجر به تعویق انداختن حکم تخلیه میباشد . در این حالت شورای حل اختلاف چه در خصوص تاخیر انداختن حکم تخلیه مسکونی و چه تجاری اقدام به رسیدگی می نماید .

در صورتی که پس از استماع بیانات شورا حق را به مستاجر دهد ، مهلت قانونی تخلیه مستاجر از طریق شورای حل اختلاف به مستاجر داده میشود.

 

گرفتن حکم تخلیه در اسرع وقت

• در صورتی که مستاجر ملک را به شخص دیگری انتقال داده باشد یا برخلاف تعهدات خویش عمل نموده باشد و قوانین موجود را نقض نموده باشد و برای استفاده نامشروعی ملک را بکار برده و یا سه ماه اجاره خود را پرداخت ننموده باشد ، مالک میتواند حکم تخلیه فوری ملک خویش از ید مستاجر بگیرد .
• در صورتی که بتوانید ادعای خود را ثابت نمایید و مدارک و ادله کافی و وروشن برای تبیین امر داشته باشد حکم تخلیه در سریع ترین زمان ممکن خویش صادر خواهد شد.

4.29/5 (7)