وکیل حقوقی و توضیح شرایط فسخ قرارداد اجاره
در مدت اخیر به دلیل مشکلات گوناگون اقتصادی تمایل مردم به اجاره بیشتر از خرید و فروش شده است. از همین رو آشنایی با این قرارداد و شرایط آن اهمیت زیادی دارد. یکی از این شرایط، فسخ پیش از اتمام دوره اجاره است. این مورد علاوه بر این پرداخت‌های قراردادی را با مشکل مواجه می‌کند باعث بلاتکلیفی موجر و مستاجر نیز می‌شود. به دلیل اهمیت و حساسیت این موضوع، این مقاله را با توجه به نکات وکیل حقوقی و توضیح شرایط فسخ قرارداد اجاره مورد توجه قرار داده و از لحاظ قانونی بررسی می‌کنیم
گفتنی است که قرارداد اجاره از جمله قراردادهایی است که نمی‌تواند به صورت یکجانبه فسخ شود، از این رو باید شرایط فسخ قرارداد اجاره به دقت بررسی شود.
قرارداد اجاره
یکی از قراردادهای رایج در زمینه املاک، قرارداد اجاره است که شخصی منافع ملک خود را برای مدت مشخص و با مبلع توافق شده در اختیار دیگری قرار می‌دهد. اجاره دهنده در قرارداد موجر و اجاره گیرنده مستاجر نام دارد.
در متن قرارداد اجاره تمامی مندرجات از قبیل شرایط طرفین در قرارداد ذکر می‌شود. یکی از این شروط در رابطه با فسخ قرارداد اجاره و بندهای مرتبط به آن است.
فسخ قرارداد اجاره
یکی ارکان قرارداد، مدت زمانی است که بین طرفین برای قرارداد توافق می‌شود. اگر این مدت برای یک سال باشد و پیش از یک سال هر یک از طرفین قرارداد یا هر دوی آن‌ها بخواهند اجاره را فسخ کنند، باید با توجه به شرایط قراردادی عمل کنند. از این رو به توصیه وکیل دادگستری پیش‌بینی یک بند در قرارداد اجاره در مورد فسخ ضروری است. به علاوه خساراتی که ممکن است هر یک از طرفین متحمل شوند، بند دیگری است که باید در قرارداد در نظر گرفته شود.
در واقع برای فسخ قراداد اجاره یا باید بندی در قرارداد وجود داشته یا بر اساس شرایط قانونی این اجازه داده شده باشد. در ادامه به برخی از این شرایط قانونی اشاره می‌کنیم.
شرایط فسخ اجاره
در صورتی که قرارداد اجاره توسط موجر یا مستاجر قابل فسخ باشد، باید طبق شرایط قانونی اعمال شود. در این زمینه هر یک از موجر و مستاجر می‌تواند در صورت وجود این شرایط قرارداد را پیش از موعد فسخ کنند.
- فسخ اجاره توسط مستاجر
- مستاجر با وجود موارد زیر می‌تواند به صورت یک جانبه قرارداد اجاره را فسخ کند:
- تفاوت ملک مورد اجاره با صفات قید شده در قرارداد
- تخریب ملک به صورتی که مستاجر نتواند از آن استفاده نماید و موجر آن را تعمیر نکند
- عدم تحویل ملک در موعد مقرر توسط موجر
- قرار دادن حق فسخ برای مستاجر در قرارداد
فسخ اجاره توسط موجر
انجام اقداماتی از جانب مستاجر موجب می‌شود که موجر بتواند از لحاظ قانونی اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید. به گفته وکیل پایه یک، در صورتی این اقدام درست است که در قرارداد خلاف آن ذکر نشده باشد، برخی از این موارد عبارت‌اند از:
- اجاره دادن ملک توسط مستاجر به شخص دیگری
- تغییر کاربری در استفاده از ملک (برای مثال استفاده تجاری از ملک مسکونی)
- استفاده نامشروع یا غیر متعارف از مورد اجاره
- عدم پرداخت اجاره بها تا مدت تعیین شده یا تاخیر در پرداخت
- عدم پایبندی مستاجر به مفاد قرارداد
مراحل فسخ قرارداد اجاره
به گفته وکیل پایه یک حقوقی، فسخ قرارداد اجاره در دو مورد قابل بررسی است. اول پیش از تحوبل ملک به مستاجر و دوم در اثنای استفاده مورد اجاره توسط مستاجر.
موارد فسخ قرارداد اجاره در اثنای استفاده مستاجر در مورد اجاره را بیان کردیم در ادامه به مرحله اول یعنی پیش از تحویل ملک می‌پردازیم.
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل مورد اجاره
در مورد اول باید گفت، موجر موظف است مورد اجاره را بنا بر موارد توافق شده و شروط قراردادی به مستاجر تحویل دهد. برای مثال اگر قرار بوده پس از انجام تعمیرات مورد اجاره را تحویل دهد و این مورد در قرارداد ذکر شده باشد و موجر به آن عمل نکرده باشد موجبی برای فسخ توسط مستاجر به شمار می‌رود. همچنین در رابطه با تحویل مورد اجاره بر اساس وصف قراردادی اگر اختلاف مورد اجاره طبق قرارداد با آنچه تحویل داده شده است به اندازه ای زیاد باشد که عرفا قابل چشم‌پوشی نباشد، بازهم مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.
در مقابل مستاجر نیز باید بر اساس شرایط قراردادی عمل نماید، در غیر این صورت موجبی برای فسخ قرارداد اجاره توسط مالک خواهد بود.
خسارات ناشی از فسخ قرارداد اجاره
تا اینجا مواردی که موجب فسخ قرارداد اجاره می‌شوند را از نظر قانونی بیان کردیم. اما مسئله مهم دیگری که نباید از نظر دور داشت در رابطه با خسارات و زیان‌هایی است که هر یک از طرفین متحمل می‌شوند. برای مثال موجر با فسخ اجاره، از بابت تحویل ودیعه و یا عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها دچار مشکل شود.
از این‌رو خسارات قراردادی هم می‌تواند برای هر گونه تخلف از شرط‌های قراردادی و هم برای فسخ آن پرداخت شود.
دیدن این ویدئو در مورد فسخ قرارداد اجاره خالی از لطف نیست
https://www.instagram.com/tv/B-XPj9fDQFq/?utm_source=ig_web_copy_link